Succesvolle discussiemiddag investeringsbeoordeling

Dinsdag 21 april en 11 mei hebben de online discussiemiddagen over de investeringsbeoordeling plaatsgevonden. Als gevolg van het coronavirus niet fysiek, maar in de vorm van een interactief webinar. Een groot succes met in totaal 170 deelnemers! Voor wie er niet bij kon zijn een korte samenvatting van wat er is besproken en een greep uit de vragen van de deelnemers.

Heeft u interesse in een individuele sessie over investeringen? Tijdens een individuele verdieping duiken we in de specifieke situatie voor uw corporatie. Bekijk de mogelijkheden.

Wat is er besproken tijdens de discussiemiddag?

Woningcorporaties worstelen met het afwegingskader voor investeringen, terwijl er grote duurzaamheids- en uitbreidingsopgaven zijn. Een solide, goed toepasbaar afwegingskader is derhalve belangrijk. Eind februari hebben Johan Conijn, Daan Vrijmoet, Niels Kornegoor en Michiel Majoor de discussiepaper investeringsbeoordeling gepubliceerd, met als doel woningcorporaties te ondersteunen bij het opstellen van het afwegingskader. Tijdens de online discussiemiddag zijn de knelpunten, dilemma’s en mogelijke oplossingen uit de discussiepaper besproken vanuit de drie hoofdonderwerpen.

#1: De beoordeling op portefeuilleniveau

Finance Ideas benadrukt het belang van investeringsbeoordeling op portefeuilleniveau.  Johan Conijn heeft dit tijdens het webinar verder toegelicht. Hierbij benadrukt Johan de noodzaak voor woningcorporaties om een doelstelling voor het eigen vermogen en een budget voor onrendabele investeringen te definiëren. De meeste vragen van de deelnemers hebben betrekking op deze twee onderwerpen:

Een greep uit de vragen bij het onderdeelportefeuilleniveau:

1. Waarom is het zo van belang om te sturen op een absoluut getal van het EV? Er wordt toch al gestuurd op het EV via de solvabiliteit?
2. Waarom is het eigen vermogen nauwelijks te managen? Welke rol speelt de afhankelijkheid van marktfluctuaties?
3. Ik vind werken met budget voor ORT een leuke suggestie. Hoe zorg je ervoor dat dit niet elk jaar fors wijzigt obv externe ontwikkelingen?
4. Wat voegt sturing op het ORT-budget toe ? aannemende dat dat ook in termen van ORT obv BLW is – aan de bewaking van de LTV (obv BLW)?
5. Bepalen we het ORT-budget als momentopname of houden we ook rekening met de toekomstige ontwikkeling van het EV op basis van beleidswaarde?
6. Hoe bepalen we de omvang van de vluchtstrook ten aanzien van een LTV van max 75% en de volatiliteit van de beleidswaarde?
7. Neem je bij het bepalen van het ORT-budget, ook de bestaande marktwaarde mee bij sloop – nieuwbouw?

#2: Norminvesteringen en beoordeling op projectniveau

Het afwegingskader op portefeuilleniveau maakt de projectafweging niet overbodig. Wel verandert de doelstelling. Michiel Majoor heeft ons uitgelegd dat op projectniveau wordt getoetst of concrete projecten een juiste en doelmatige invulling geven aan  de investeringsvoornemens van de woningcorporatie. Norminvesteringen zijn daarbij een brug tussen de twee beoordelingsniveaus. Vooral het gebruik van norminvesteringen was aanleiding voor vragen van deelnemers:

Een greep uit de vragen bij het onderdeel projectniveau:

1. Hoort verduurzaming ook bij die categorieën investeringen?
2. Hoe bereken je rendement per norminvestering?
3. Norminvesteringen lijken mij zeer wenselijk. Dit pleit ervoor om met elkaar informatie te delen over de realisatie van onze projecten/investeringen….
4. Indien je een kleine corporatie bent dan komen sommige projecten maar eens in de paar jaar langs. Het is dan veel werk om continu die norminvesteringen bij te houden. Kun je de norm dan ook per project bepalen?
5. Hoe ga je in dit model om met norminvesteringen bij scenarioanalyse en vergelijkbaarheid van ingrepen?
6. Er wordt nu een vorm van homogeniteit in het vastgoedbezit verondersteld. Klopt het dat een investering in een A-locatie op identieke wijze wordt beoordeeld als een C-locatie?

#3: Rekenen aan investeringen

Het rekenen aan investeringen werd toegelicht door Niels Kornegoor. De meeste vragen die voorbij kwamen, hebben betrekking op twee onderwerpen. Ten eerste op de berekening van de eindwaarde en ten tweede op de keuze om aan te sluiten bij de rekensystematiek van de beleidswaarde of marktwaarde. Finance Ideas vindt ook dat er veel is aan te merken op de wijze waarop de beleidswaarde wordt berekend. Wij accepteren de beperkingen, omdat het belangrijk is aan te sluiten op de rekenwijze waarmee  Aw en het WSW naar de woningcorporatie kijken.

Een greep uit de vragen bij het onderdeel rekenen

1. Waarom eeuwigdurende kasstroom en geen normen voor levensduurverlenging?
2. Is het niet inconsequent dat in de IRR-berekening de eindwaarde tegen een andere disconteringsvoet wordt berekend dan de eerste 15 jaar?
3. Zou je ook de eindwaardes los kunnen laten bij het rekenen en uitgaan van de daadwerkelijke kasstromen (dus ook bijv. een levensduurverlening inrekenen)?
4. Wat is bedrijfseconomisch het beste (verdedigbaar)? Investeringsbeoordeling op kasstroom en terugverdienperiode, dan wel investeringsbeoordeling en eindwaarde op basis van beleidswaarde?
5. Welke eindwaarde hanteer je voor het complex?
6. Hoe bepaal je eenduidig de eindwaarde (na het 15e jaar)?
7. Hoeveel jaar reken je EPV in?
8. Wat is jullie advies over de hoogte van EPV?

Discussiemiddag gemist?

Heeft u de online discussiemiddag gemist en behoefte om te sparren over specifieke vragen bij uw corporatie? We bespreken graag uw vragen op individueel niveau of met uw team. Hoe bepaalt u norminvesteringen? Hoe toetst u een project? Welke financiële kengetallen zijn zinvol? Hoe berekent u een IRR? Tijdens een individuele verdiepingssessie investeringsbeoordeling gaan Johan Conijn, Michiel Majoor, Niels Kornegoor of Daan Vrijmoet met u in gesprek over uw specifieke situatie. Bekijk de mogelijkheden.