Hogere ICR, lagere realisatiegraad?

Woningcorporaties staan de komende jaren voor grote uitdagingen. Zij leveren een bijdrage aan het oplossen van het woningtekort in Nederland, het verduurzamen van de woningvoorraad en het waarborgen van de kwaliteit en betaalbaarheid van woningen. Niet gek dat de ambities van woningcorporaties dan ook groot zijn.

Realistische ambities zorgen voor hogere realisatiegraad

Als deze ambities niet altijd realistisch zijn, leidt dit tot een lagere realisatiegraad^[1]. De realisatiegraad voor nieuwbouwwoningen was in 2013 93% en in 2018 nog maar 61% (Eindrapport realisatiekracht nieuwbouw woningcorporaties 2021, p 10). In de staat van de corporatiesector 2022 besteedde de ILT-Aw hier dan ook extra aandacht aan. Het nieuwe motto luidt: “doen wat je zegt” (p 19). Ambities die niet realiseerbaar zijn, horen niet thuis in de meerjarenbegroting, aldus de ILT-Aw.

Hogere ICR leidt tot lagere realisatiegraad

In haar masterscriptie voor de MSc. Finance aan de Rijksuniversiteit Groningen heeft Anna Baving de relatie tussen de financiële positie van woningcorporaties (aan de hand van de ICR) en de realisatiegraad geanalyseerd (zie hier het volledige onderzoek). De resultaten laten een negatieve invloed van de ICR op de realisatiegraad zien voor het prognosejaar 2017. Kortom: een hogere ICR leidt tot een lagere realisatiegraad. Hieruit blijkt dat woningcorporaties die er financieel beter voorstaan, uiteindelijk minder nieuwbouw dan begroot realiseren. Dit kan betekenen dat deze corporaties meer ambities opnemen in hun meerjarenbegroting (omdat hier meer financiële capaciteit voor is), terwijl zij deze ambities niet altijd kunnen realiseren.

Oorzaken voor lagere realisatiegraad

Het niet kunnen realiseren van ambities is onder meer te verklaren door beperkingen in beschikbare grond, vergunningen en de capaciteit van de aannemers. Als bij het opnemen van meer ambities in de begroting onvoldoende rekening wordt gehouden met dergelijke beperkingen leidt dat tot een lagere realisatiegraad. De resultaten van het onderzoek lijken te suggereren dat corporaties vooral rekening houden met hun financiële positie tijdens het opstellen van hun begroting, zonder goed te kijken naar wat er gezien de marktomstandigheden mogelijk is.

Ook interessant: 5 Tips voor opstellen realistische meerjarenbegroting

Meer aandacht bij prognoses voor andere dan financiële beperkingen

Als woningcorporatie is het daarom goed om niet alleen in te rekenen wat je kunt betalen, maar ook wat je daadwerkelijk kunt realiseren. Is er intern en extern genoeg capaciteit om deze ambities ook daadwerkelijk in woningen om te zetten? Of is er meer nodig om je plannen om te zetten in woningen? Waar loop je tegenaan als je de geplande aantallen wilt realiseren? Alleen zo kun je ervoor zorgen dat er een realistisch beeld geschetst wordt van het verwachte aantal woningen.

Vragen over uw meerjarenbegroting?

Heeft u behoefte aan ondersteuning bij het opstellen van de meerjarenbegroting? Of een second opinion op uw huidige begroting? Neem vrijblijvend contact op met Daan Vrijmoet.

^{[1] De realisatiegraad is de mate waarin corporaties de opgaven zoals opgenomen in de begroting tot uitvoer brengen.}