Een horizontale ICR realiseren: een grote uitdaging

Veel woningcorporaties zien zich geconfronteerd met een dalende ICR in de meerjarenbegroting. Dit is zeker het geval als men bij de renteveronderstelling niet de Leidraad van de Aw gebruikt die veronderstelt dat de rente de komende jaren daalt. Als men daarentegen de marktverwachting inrekent van een rente die voorlopig op het huidige niveau blijft, en het investeringsprogramma in overeenstemming brengt met de Nationale prestatieafspraken, wordt een daling van de ICR onvermijdelijk.

Is een dalende ICR een probleem?

Op de korte termijn behoeft die daling niet problematisch te zijn. Over het algemeen hebben woningcorporaties een grote marge ten opzichte van de (eigen) ondergrens voor de ICR. Deze marge kan worden benut om nu te investeren in nieuwbouw en om de woningvoorraad te verbeteren en te verduurzamen. Wel blijkt dat door de daling van de ICR deze ratio over het algemeen als eerste de kritische grens bereikt. Dat is anders dan in het recente verleden met de toentertijd zeer lage rentestand. Toen was de LTV veelal de kritische ratio die de grens bepaalde voor de groei van de leningportefeuille.

Horizontaal verloop als de ondergrens is bereikt

Een daling van de ICR roept twee vragen op:

1. Wat is de ondergrens voor de hoogte van de ICR?
2. Hoe kan bij het naderen van de ondergrens een horizontale ICR gerealiseerd worden?

Het WSW hanteert een ondergrens van 1,4 voor de DAEB tak. Uit eerder onderzoek van Finance Ideas blijkt dat veel woningcorporaties ervoor kiezen om vanuit voorzichtigheid een iets hogere ICR-grens aan te houden. Dit is de zogenaamde vluchtstrook. Als de (eigen) grens is bereikt, is het in principe niet mogelijk nog nieuwe leningen aan te trekken. Het borgingsloket is dan dicht. Bij een hogere grens dan 1,4 zal dat iets eerder zijn. Als de woningcorporatie de ICR-grens op de minimale ondergrens van 1,4 stelt, levert dat echter over het algemeen slechts enkele jaren respijt op. Er is dan sprake van kortstondig uitstel. Het probleem van de dalende ICR wordt er niet mee opgelost. De kernvraag is dan ook hoe de daling kan worden omgebogen naar een horizontaal verloop als de ondergrens is bereikt. Deze vraag is mogelijk nog belangrijker dan de vraag wat de ondergrens voor de ICR zou moeten zijn.

Stijging leningportefeuille speelt grote rol bij horizontale ICR

Het realiseren van een horizontale ICR kan een zeer weerbarstige opgave zijn. Dat heeft te maken met de factoren die verantwoordelijk zijn voor de daling van de ICR. Veelal gaat het om een combinatie van de volgende factoren:

• De stijging van de huurinkomsten blijft achter bij de stijging van de exploitatie-uitgaven
• De stijging van de rentelasten, omdat de bestaande leningen tegen een hogere rente geherfinancierd moeten worden
• De stijging van de leningportefeuille waardoor de rentelasten verder oplopen

Met name deze laatste factor speelt een grote rol. De uitvoering van de Nationale prestatieafspraken leidt ertoe dat de leningportefeuille van de meeste woningcorporaties sterk gaat toenemen. Dan maakt het veel uit waarvoor er extra geleend wordt. Is dat alleen voor de uitbreiding van de woningvoorraad? Of ook om de verbeteruitgaven, waaronder de verduurzaming van de woningvoorraad, te financieren?

Met welk doel worden leningen aangetrokken?

Veelal hebben woningcorporaties geen goed inzicht waarvoor er extra geleend wordt. Dan is het ook lastig om beleid te ontwikkelen om de ICR tijdig horizontaal te krijgen. Het DrieCompartimentenModel is een goed hulpmiddel om inzicht te krijgen waarvoor de extra leningen worden aangetrokken. Dat kan zijn voor de exploitatie, voor de transformatie en voor de uitbreiding van de woningvoorraad. Als de woningcorporatie alleen extra leent voor de uitbreiding van de woningvoorraad is dat niet erg problematisch. Er is dan sprake van een financieel gezonde exploitatie van de bestaande woningvoorraad. Als de ICR-grens wordt bereikt, is de uitbreiding van de woningvoorraad niet meer mogelijk. De exploitatie en transformatie van de woningvoorraad wordt er echter niet door geraakt.

Dat is anders als er ook al voor de exploitatie, inclusief de verbeteruitgaven, moet worden geleend. En dat is bij nogal wat woningcorporaties het geval. De operationele kasstroom is dan niet voldoende om de verbeteruitgaven te bekostigen. Om meer grip op deze situatie te krijgen is het Saldo instandhouding, onderdeel van het DrieCompartimentenModel, een bruikbaar kengetal. Dit saldo is gelijk aan de financiële saldi van de exploitatie en de transformatie plus de inflatoire groei van de leningportefeuille.

Risico’s van een negatief Saldo instandhouding

Als dit saldo negatief is, is er sprake van een extra groei van de leningportefeuille, bovenop de inflatoire leninggroei. Een structureel negatief Saldo instandhouding is problematisch en wel om twee redenen:

1. Het draagt bij aan een voortgaande daling van de ICR
2. Het is alleen tijdelijk mogelijk tot de ICR-grens is bereikt

Als de ICR-grens wordt bereikt en het Saldo instandhouding is dan nog steeds negatief, staat de woningcorporatie voor het blok. Voor de instandhouding, kwantitatief en kwalitatief, van de woningvoorraad kan niet meer geleend worden. Er zijn dan ingrijpende aanpassingen nodig in het huur- en exploitatiebeleid en in het verbeterbeleid om het kasstroomprobleem op te lossen. Juist omdat die aanpassingen ingrijpend zijn, is het noodzakelijk, niet te vroeg, maar wel tijdig de bakens te verzetten. Afschaffing van de vennootschapsbelasting geeft de nodige ruimte. Als dat niet gebeurt, zijn gemakkelijke oplossingen niet voor handen. De woningvoorraad niet verduurzamen? De huren meer verhogen? De kosten sterk verlagen? Het vergt tijd en afstemming intern en extern om het beleid aan te passen en de ICR horizontaal te krijgen.

Saldo instandhouding als aanvullend kerngetal voor sturing

Een positief Saldo instandhouding is (op termijn) een noodzakelijk voorwaarde voor een duurzaam prestatiemodel. Het is echter geen voldoende voorwaarde. Met name door een hoger renteniveau kan er zich, ook bij een positief Saldo instandhouding, nog een dalende ICR voordoen. Het Saldo instandhouding komt dan ook niet in de plaats van de ICR. Het is een aanvullend kengetal. Een negatief Sado instandhouding geeft een signaal dat het prestatiemodel uit balans is. Zo bezien is het een ‘kanarie in de kolenmijn’ die waarschuwt dat er actie ondernomen moet worden om de balans te herstellen.

Excelmodel om zelf duurzaam presteren inzichtelijk te maken

Het Excelmodel van het DrieCompartimentenModel is beschikbaar, zodat u relatief eenvoudig vanuit uw eigen meerjarenprognose een analyse kunt maken over uw financiële situatie op lange termijn. Samen met vijftien woningcorporaties hebben wij het DrieCompartimentenModel doorontwikkeld en praktisch bruikbaar gemaakt. De resultaten zijn direct handvatten voor een goed gesprek met uw collega’s en uw financiële sturing. Vraag het Excelmodel hier aan.

Heeft u vragen over uw resultaten? Stel uw vraag via onderstaand formulier of neem contact op met Johan Conijn.