IBW 2022 gepubliceerd: 150% meer investeringsruimte?

De Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties is weer gepubliceerd! De IBW is bedoeld om huurdersorganisaties en gemeenten een indruk te geven van de financiële polsstok van de corporatie ten behoeve van de prestatieafspraken. Naast dit steuntje in de rug voor lokale belanghebbenden, leidt publicatie van de IBW ieder jaar tot een discussie over de bijdragen van corporaties aan de volkshuisvesting op landelijk niveau.

Maar wat zegt de IBW nu allemaal? In dit artikel gaan wij in op de belangrijkste conclusies en nemen wij u mee in wat u hiermee kunt.

Wat is de IBW ook alweer?

De IBW geeft weer hoeveel corporaties extra kunnen uitgeven aan nieuwbouw, verbeteringen of huurmatiging. De berekeningen voor de IBW 2022 zijn gebaseerd op de dPi 2021 die over de jaren 2022 t/m 2026 gaat. De bedragen uit de IBW geven weer hoeveel extra uitgegeven (of minder inkomsten gerealiseerd) kan worden aan één van de drie mogelijkheden als de corporaties financieel tot de normen van de toezichthouder (ICR, LTV, solvabiliteit etc.) gaan in de periode t/m 2026. De IBW zegt dus in hoeverre er ruimte is om extra uitgaven (of bij huurmatiging minder inkomsten) te doen bovenop de plannen van de corporaties die zij al in haar dPi heeft opgenomen. De berekening van de IBW gaat overigens alleen uit van de financiële ruimte tot de normen van de toezichthouder. Er wordt dus niet gekeken naar de haalbaarheid van de extra uitgaven, of naar eigen interne normen.

Tip: Wil je op een laagdrempelige manier meer kennis over de financiën van corporaties opdoen? Meld je dan aan voor de Kennismaking Corporatiefinanciën!

Corporaties kunnen 150% extra investeren op basis van de IBW 2022

150% extra investeren ten opzichte van de voorspelling van 2021. Dat is mooi, maar wat zegt het? Corporaties hebben in de dPi 2021 16% meer aan nieuwbouw ingerekend dan in de dPi 2020 (die over 2021 t/m 2025 gaat). Hierbij stijgen de investeringen van € 33,5 miljard naar € 39,9 miljard in dPi 2022-2026 (€ 6,4 miljard meer). Ook is er 4% meer ingerekend aan uitgaven aan verbeteringen (€ 0,8 miljard meer).

Ondanks de verhoging van de voornemens van de corporaties stijgt de IBW fors. Voor nieuwbouw (DAEB) stijgt het van € 35,2 miljard vorig jaar naar € 88,9 miljard in de IBW van dit jaar. Ook de IBW voor verbetering (DAEB) stijgt fors van € 27,5 miljard naar € 68,4 miljard. Tevens stijgt de IBW voor huurmatiging (DAEB) van € 0,87 miljard naar € 2,1 miljard. Dit betekent dat een huurdaling van 13% financieel mogelijk is. Kan uw corporatie dan ook 150% meer nieuwbouw uitvoeren of 150% meer renovaties uitvoeren?

Wat zegt de forse verhoging van de IBW mij?

De IBW is dus voor de drie categorieën gestegen met circa 150%. De stijging van de IBW wordt daarbij bijna volledig (95%) veroorzaakt door het afschaffen van de verhuurderheffing. Daarnaast zorgt de stijging van de beleidswaarde ook voor beperkte extra financiële ruimte. De verhoging van de ambities van de corporaties in de dPi 2021 t.o.v. de dPi 2020 hebben daarentegen een dempend effect op de stijging van de IBW. De corporaties hebben namelijk circa € 7 miljard extra opgenomen als uitgaven aan nieuwbouw en verbetering t.o.v. dPi 2020.

De afschaffing van de verhuurderheffing zorgt voor veel extra financiële ruimte, tot wel bijna € 60 miljard meer ruimte voor nieuwbouw. Maar belangrijker wat niet is meegenomen: de Nationale Prestatieafspraken. Hierin is afgesproken dat corporaties de financiële ruimte gaan inzetten voor beschikbaarheid, betaalbaarheid, verduurzaming en leefbaarheid. Meer hierover in het artikel Checklist maatregelen prestatieafspraken voor uw begroting.

Welke uitgangspunten zijn meegenomen in de IBW?

In de berekening van de IBW wordt voor de macro-economische parameters (rente, inflatie, bouwkostenstijging etc.) aangesloten bij de leidraad (juli 2021) van Aw/WSW voor de dPi 2021. In deze leidraad wordt uitgegaan van een inflatie t/m 2026 van circa 2%, een bouwkostenstijging van gemiddeld 2,5% per jaar en een rente die rond de 1% is.

Voor verbeteringen wordt gerekend met een investering van € 60.000 per VHE. Deze verbeteringen zijn bijna volledig onrendabel ingerekend. De beleidswaarde die een verbetering oplevert is minder dan € 5.000. Daarnaast wordt er ook een huurverhoging meegenomen als gevolg van de verbetering (€ 30 per maand), evenals een verhoging van de onderhoudslasten (€ 300).

Voor nieuwbouw (DAEB) wordt gerekend met stichtingskosten van € 225.000 per woning. Deze woning levert (na afschaffing van verhuurderheffing) een operationele kasstroom op van circa € 2.400 en een beleidswaarde van circa € 75.000 (onrendabele top circa 65%). De praktijk laat zien dat al deze parameters aanzienlijk zijn veranderd de afgelopen maanden.

Welke waarde heeft de IBW dan dit jaar?

Nu de plannen van de overheid rondom de woningmarkt in rap tempo worden uitgewerkt, wordt het duidelijk dat er aanzienlijke veranderingen aankomen voor o.a. de investerings- en betaalbaarheidsopgave voor corporaties. Daarnaast zijn er de afgelopen maanden ook grote macro-economische ontwikkelingen geweest. De inflatie, rente en bouwkosten zijn nu fors hoger dan vanuit werd gegaan in de leidraad voor de dPi. De extra opgaven voor de corporaties die ingerekend gaan worden en de veranderende wereld gaan zorgen voor een wezenlijk andere (lees: lagere) IBW volgend jaar.

Wat hebben we geleerd van de IBW 2022?

Een aantal zaken zijn duidelijk geworden uit de IBW 2022:

• De afschaffing van de verhuurderheffing heeft een groot effect op de financiële ruimte van de corporaties;
• De corporaties hebben voor circa € 7 miljard extra aan uitgaven aan nieuwbouw en verbetering ingerekend in de dPi 2021 ten opzichte van de dPi 2020;
• De gehanteerde uitgangspunten voor de IBW en de praktijk waarmee corporaties te maken hebben, liggen niet altijd in lijn;
• De IBW 2022 betreft een overgangsjaar, waarbij wel de afschaffing van de verhuurderheffing is meegenomen, maar niet de opgaves uit de Nationale Prestatieafspraken;
• De IBW 2023 gaat een ander beeld geven dan de IBW 2022.

Heeft u vragen over de IBW?

Heeft u vragen over de IBW of over deze conclusies? Stel uw vraag aan David Vos. Meer over de theorie achter financiële sturing, de benodigde beoordelingscriteria en de samenhang hiertussen? Tijdens de training Financiële sturing duiken we in het sturingsinstrument. Bekijk het programma of de data.