Institutioneel investeringsklimaat Nederlandse huurwoningen

Sinds 2022 loopt het aantal nieuwbouwwoningen van institutionele beleggers op de Nederlandse huurwoningmarkt terug. De gestegen kapitaalmarktrente, stijging van bouwkosten door inflatie, afname van beschikbaar kapitaal en de verhoging van de overdrachtsbelasting maken het voor binnenlandse en buitenlandse institutionele beleggers minder aantrekkelijk. Het voornemen om de middenhuur te reguleren zorgt voor een extra onzekere factor.

Waarom investeert deze groep minder? Wat zijn de oorzaken? Speelt de aangekondigde Wet betaalbare huur hierbij een rol? In opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), hebben Thomas Heijdendael, Johan Conijn en Geertjan Vrolijk een onderzoek uitgevoerd met als doel een scherper beeld te krijgen van de huidige situatie.

In deze samenvatting delen we de belangrijkste conclusies. Het volledige rapport is hier te vinden.

Wat zijn de belangrijkste oorzaken voor een minder aantrekkelijk investeringsklimaat?

De aangekondigde Wet betaalbare huur is niet de voornaamste oorzaak van minder activiteit op de Nederlandse institutionele huurwoningmarkt. De impact van de gestegen bouwkosten door inflatie, de stijging van de kapitaalmarktrente in de afgelopen twee jaar en de beperktere beschikbaarheid van institutioneel kapitaal voor vastgoedbeleggingen zijn de belangrijkste oorzaken.

Waarom? De hoge rente beïnvloedt de rendementseis van institutionele beleggers. Door de hoge stichtingskosten van nieuwbouw komt de rendementsverwachting van investeren in Nederlandse huurwoningen niet overeen met deze eis. De beperktere beschikbaarheid van institutioneel kapitaal voor vastgoedbeleggingen en daarmee ook voor Nederlandse woningen, vindt zijn oorzaak in de herschikking van de totale beleggingsportefeuille van institutionele beleggers. De categorie vastgoed is veelal overwogen en daarmee is er minder kapitaal beschikbaar. De gevolgen van de juridische procedures omtrent het huurbeding, dat mogelijk huurstijgingen uit het verleden teruggedraaid moeten worden, vormt ook nog een onzekere factor.

Is er een verschil tussen binnenlandse en buitenlandse institutionele beleggers?

Binnenlandse institutionele beleggers investeren voornamelijk in woningportefeuilles. Dit doen ze direct of indirect via woningbeleggingsfondsen. Deze fondsen zijn opgebouwd uit veel recent opgeleverde nieuwbouw. Het gevolg is dat de woningen in deze portefeuilles een hoog energielabel hebben. De Wet betaalbare huur heeft daarmee naar verwachting een beperkt financieel effect, omdat de energiezuinigheid van deze woningen positief is. De meeste binnenlandse institutionele beleggers maken geen of heel beperkt gebruik van vreemd vermogen financiering. Daarmee heeft een stijging van de rente ook minder invloed op hun financiële prestaties.

De woningportefeuilles van buitenlandse institutionele beleggers bestaan over het algemeen zowel uit relatief oudere woningen als uit recent opgeleverde nieuwbouw. Het negatieve financiële effect van de Wet betaalbare huur varieert daarmee naar verwachting sterk. Voor woningportefeuilles met minder energiezuinige woningen kan de financiële impact groter zijn. Daarnaast maken de meeste buitenlandse institutionele beleggers gebruik van vreemd vermogen financiering. Daarmee heeft een stijging van de rente een negatieve invloed op hun financiële prestaties, het negatieve leverage-effect.

Wat kan de komende jaren van institutionele beleggers verwacht worden?

Binnenlandse institutionele beleggers hebben een lange traditie van beleggen in Nederlandse huurwoningen. Daarnaast maakt beleggen in nieuw te bouwen middenhuurwoningen steeds meer onderdeel uit van hun maatschappelijk verantwoord beleggingsbeleid. Dit kan een stimulans zijn voor de beschikbaarheid van kapitaal om te investeren in de middenhuur. Op de korte termijn (twee tot drie jaar) zet de beperktere beschikbaarheid van kapitaal een rem op hun nieuwbouw van huurwoningen. Op de langere termijn is de verwachting dat binnenlandse institutionele beleggers actief blijven.

Voor buitenlandse institutionele beleggers is het beeld naar verwachting wisselend. Op de korte termijn zet het leverage-effect een rem op de investeringscapaciteit van enkele buitenlandse partijen. Aan de andere kant zijn er ook buitenlandse partijen die actief blijven en op zoek zijn naar mogelijkheden om te investeren.

Een voorspelbaar en aantrekkelijk investeringsklimaat voor Nederlandse huurwoningen draagt bij om het buitenlandse institutionele kapitaal te blijven interesseren. Dit heeft een positief effect op de concurrentie voor de Nederlandse huurwoningmarkt in vergelijking met andere Europese woningmarkten.

Meer over deze rapportage?

Deze rapportage is tot stand gekomen op basis van desk research en openbare bronnen. Alle gebruikte informatie is terug te vinden in openbaar beschikbare documentatie. De research richt zich specifiek op institutionele beleggers die investeren in Nederlandse huurwoningen. Woningcorporaties en particuliere beleggers blijven buiten beschouwing.

Lees meer over de resultaten in de volledige rapportage. Heeft u vragen over dit onderzoek? Neem contact op met Thomas Heijdendael of stel uw vraag via onderstaand formulier.