Leidraad MJB en DPI 2024: best practices
De Autoriteit woningcorporaties (Aw) behandelt in de brief ‘Leidraad Aw inzake Meerjarenbegroting en dPi2024’ zes onderwerpen waar zij in de komende meerjarenbegroting (MJB) extra aandacht voor vraagt. Wij formuleren per onderwerp een best practice waarmee u invulling kunt geven aan de zes onderwerpen. Deze voorbeelden ondersteunen u met het invullen van vragen van de Leidraad met minimale extra administratieve lasten.
Inhoudsopgave
1. Relatie tussen bod, prestatieafspraken en meerjarenbegroting (MJB)
De Aw benadrukt dat een heldere koppeling tussen prestatieafspraken en de MJB essentieel is om de maatschappelijke opgaven effectief te realiseren. Hierbij verwacht Aw twee zaken:
- “De Aw verwacht van u in de MJB een schets van het procesverloop in de afzonderlijke gemeenten. Van bod via overleg, tot prestatieafspraken en vervolgens doorvertaling in de MJB.” (p2 Leidraad)
- “De Aw verwacht daarom dat u in de MJB de relatie tussen de programmering in de MJB en de prestatieafspraken transparant toelicht.” (p2 Leidraad)
Best practice
- Geef per gemeente kort aan wat de status is van het proces omtrent de prestatieafspraken. Het is voldoende als wordt aangegeven of er een bod ligt, of nog over dit bod wordt overlegd of er al prestatieafspraken zijn.
- Zet de opgave uit de lokale prestatieafspraken af tegen de ingerekende opgave. Maak hierbij gebruik van de indeling van de dPi2024. Tabel 1 geeft een voorbeeld, waarbij 2.1 A t/m 2.1 D ontleend zijn aan de dPi2024.
- Indien er nog geen prestatieafspraken zijn, maar wel een bod, gebruik dan het bod.
- Indien er geen bod is, gebruik dan de regionale woondeal. Mogelijk is de opgave niet gespecificeerd naar gemeente. Laat dan zien hoe u in relatie tot de regionale Woondeal tot een eigen toedeling bent gekomen.
Tabel 1: Voorbeeld van confrontatie opgave uit prestatieafspraken en opgave in MJB (per gemeente)
2. Inzet van vermogen (c.q. benutten beschikbare leenruimte)
De Aw verwacht dat u specifieke aandacht besteed aan de volgende elementen in uw MJB:
- “Nu nationaal en regionaal de opgaven zijn uitgewerkt, is het voor de samenleving steeds meer van belang dat corporaties zich verantwoorden over de inzet van het vermogen en het aanhouden van buffers. De Aw verwacht van u hiervoor aandacht in de MJB en het jaarverslag.” (p3 Leidraad)
- “De risicobereidheid van de corporatie speelt ook een belangrijke rol bij de uitwerking van de ‘inzet van vermogen’. Een afzonderlijke uitwerking voor DAEB- en niet DAEB-bezit kan daarbij relevant zijn. De Aw verwacht dat corporaties hier een goed onderbouwde visie en toelichting op hebben, zowel voor lokale belanghebbenden als voor de Aw.” (p3 Leidraad)
Best practice
- Indien u in het financieel beleid de inzet van uw vermogen heeft beschreven, kunt u hier naar linken. Als u dergelijk beleid niet heeft vastgelegd, kunt u een MJB-scenario toevoegen waarin u de volledige opgave inrekent. Dit toont mogelijk aan dat u de volledige financiële ruimte op termijn nodig heeft (onderdeel 6). Geef vervolgens aan wat de reden is dat uw corporatie in de vijfjaarsplanning niet al haar financiële ruimte benut. Mogelijke redenen kunnen zijn:
- Er is wel geld voor de opgave, maar andere zaken (zoals grond, gemeentelijke vergunningen of aannemers) ontbreken;
- De volkshuisvestelijke opgave wordt over een langere periode opgepakt, zoals bij verduurzaming;
- Er zijn noodzakelijke investeringen in de tweede vijfjaarsperiode waar u ruimte voor overhoudt;
- Uw corporatie houdt een buffer aan voor wanneer het financieel tegen zit, bijvoorbeeld als gevolg van de risicobereidheid van uw corporatie.
- Onderbouw in uw MJB de visie op risicobereidheid die uw corporatie hanteert voor zowel DAEB als niet-DAEB. Denk hierbij aan interne normen en het voorspellend vermogen van de financiële ratio’s. Ook hierbij ligt het voor de hand te linken naar bestaand beleid.
In aanvulling op deze twee verwachtingen besteedt de Aw aandacht aan onderstaande twee zaken.
- “Het is […] belangrijk om zicht te hebben op de positie van de collegacorporaties in de regio. Kunnen zij steun bieden, of omgekeerd, hebben zij steun nodig bij de realisatie van de opgaven?” (p3. Leidraad)
- “De kostenontwikkeling in de sector (bij zowel investeringen als onderhoud) heeft specifieke aandacht nodig. Deels is het een autonome ontwikkeling. Deels betreft het keuzes met betrekking tot kwaliteit. De vergelijking met wat collega’s in de regio als kwaliteitsniveau hanteren is hierbij relevant.” (p3. Leidraad)
Best practice
- Omschrijf kort de bestaande vormen van samenwerking om de opgave te realiseren in de regio. Indien er geen sprake is van samenwerking, geef dat aan. Samenwerkingspartners kunnen één standaardtekst hanteren.
- Geef aan in hoeverre informatie over de kostenontwikkeling in relatie tot het kwaliteitsniveau beschikbaar is. Indien dit niet beschikbaar is, geef dat aan.
3. Nationale Prestatieafspraken (NPA) inzake kwaliteit
De Nationale Prestatieafspraken bevatten doelstellingen op het gebied van verbeteren van de kwaliteit van de woningvoorraad, waaronder “huurwoningen met energielabels E, F en G”, “huurwoningen […] met een conditielabel 5 of 6” en “een versnelde aanpak van vocht en schimmel, loden leidingen, asbest en brandveiligheid” (p4. Leidraad). Hierbij onderscheidt de Aw twee stappen:
- “Allereerst [is het] nodig dat de huidige staat van bezit goed in kaart is gebracht.” (p4. Leidraad)
- “De volgende stap is het formuleren van een ‘actieprogramma’” (p4. Leidraad)
Mogelijk volgt hierop nog een derde stap.
- “Wanneer doelen in tijd of in volume niet worden gehaald, verwacht het Aw van u toelichting waarom dit zo is en welke stappen u als corporatie zet om de gemaakte afspraken zo goed mogelijk na te komen.” (p4. Leidraad)
Best practice
- Neem de aantallen EFG-labels en conditiescores 5 en 6 over uit de dPi2024 en voeg hier de inventarisering van vocht en schimmel, loden leidingen, asbest en brandveiligheid aan toe.
- Laat het verloop van het aantal woningen per onderdeel zien, bijvoorbeeld zoals in tabel 2.
- Mocht uw corporatie de doelen niet tijdig behalen, licht dit dan per onderdeel toe.
Tabel 2: Voorbeeld van verwerking onderwerpen met betrekking tot kwaliteit uit Nationale Prestatieafspraken
4. Realiseerbaarheid van de Meerjarenbegroting (MJB)
De realiseerbaarheid van de MJB is een cruciaal aspect om tot een goede beoordeling van de woningcorporatie te komen. De Aw spreekt hierbij de volgende verwachting uit.
- “De Aw verwacht dat u in de toelichting op de MJB schetst hoe u uitwerking heeft gegeven aan het uitgangspunt realistische inschatting.”
De Leidraad benoemt de uitwerking dat in “de eerste prognosejaren concrete projecten aan de kasstromen ten grondslag liggen.” Verder doet de Leidraad de suggestie dat “in de dPi 2023 al een begin gemaakt [is] met het afzonderlijk opvragen van informatie over de projectenportefeuille en informatie over het programma dat ten grondslag ligt aan de feitelijke MJB. De dPi 2024 gaat nog een stap verder.” De dPi 2024 maakt onderscheid in zes fases van verkenning, initiatief, definitie, ontwerp, bouwvoorbereiding en realisatie. Uw corporatie kan deze informatie inzetten om de realiseerbaarheid te onderbouwen.
Best practice
- Leg in de toelichting op de MJB duidelijk uit hoe de inschattingen en aannames zijn gemaakt, en hoe onzekerheden en afslagen zijn verwerkt. Gebruik hiervoor de projectfases uit onderdeel ‘2.2 projecten nieuwbouw’ van het gegevensmodel (dPi 2024). Eventuele afslagen kunnen in aantallen of euro’s worden weergegeven. Figuur 1 geeft een voorbeeld. Afslagen kunnen ook per jaarschijf worden weergegeven of gekoppeld worden aan het projectenoverzicht van de dPi.
Figuur 1: Voorbeeld van realistische inschatting projectenportefeuille
5. Scenario(risico)analyses met opties voor bijsturing
De Aw verwacht dat u specifieke aandacht besteedt aan de volgende elementen in uw MJB:
- “De Aw adviseert daarom om slechtweerscenario’s op te nemen. Het zijn primair de macro-economische parameters inflatie, loonkosten, bouwkostenstijging, onderhoudskostenstijging, koopprijsontwikkeling en rente. Het is daarnaast ook goed om te kijken naar het effect van mooiweerscenario’s, waarin (macro-economische) ontwikkelingen gunstiger zijn dan verwacht.” (p5 Leidraad)
- “De Aw vindt het een gewenste ontwikkeling om aan deze scenario’s een handelingskader toe te voegen.” (p5 Leidraad)
Best practice
- Reken tenminste de volgende onderstaande scenario’s door:
- Rentescenario een hogere en lagere rente ten opzichte van het ingerekende scenario
- Bouw- en onderhoudskostenscenario, waarbij de index jaarlijks wordt verhoogd danwel verlaagd
- Huurscenario, waarbij de huurindex voor 2025 niet op de cao-loonstijging is gebaseerd maar op de inflatie
- Reken naast deze drie scenario’s ook combinatiescenario’s door, zowel voor goedweer als slechtweer.
- Merk op dat het eveneens mogelijk is om Monte Carlo-analyses uit te voeren in plaats van bovenstaande suggesties.
- Maak een overzicht van de in te zetten bijstuurmogelijkheden, mogelijk met prioritering, zowel voor goedweer als voor slechtweer. Figuur 2 geeft een voorbeeld van bijstuurmaatregelen. Corporatie specifieke omstandigheden bepalen welke bijstuurmaatregelen voor u nuttig zijn op uit te werken.
Figuur 2: Voorbeeld van mogelijk op te nemen bijstuurmogelijkheden
6. Varianten voor inzicht in beleidskeuzes
Naast scenarioanalyses op economische parameters, kunnen varianten bepaald worden om de gevolgen van beleidskeuzes inzichtelijk te maken.
- “U kunt laten zien wat u financieel maximaal in de MJB periode (veelal tien jaar) aan (des)investeringen kunt en wilt uitvoeren. De restrictie met betrekking tot realiseerbaarheid laat u dan los.” (p6 Leidraad)
- “Een andere optie is dat u op grond van de prestatieafspraken een inschatting maakt van het effect van de wederzijds gemaakte afspraken op het beschikbaar komen van grondposities voor nieuwbouw, of andere investeringen in de 2e vijfjaarsperiode.” (p6 Leidraad)
Best practice
- Reken de volledige opgave op basis van de prestatieafspraken met de gemeente(s), de Nationale Prestatieafspraken en/of de regionale woondeal door.
Vragen over het effect op uw meerjarenbegroting?
Heeft u vragen over deze voorbeelden of behoefte aan een second opinion op uw meerjarenbegroting? Wij kijken bij een second opinion naar de gekozen uitgangspunten, veronderstellingen, gehanteerde parameters, rekenkundige juistheid en de eisen van de Aw en WSW. Ook de (on)mogelijkheid van duurzaam presteren wordt in beeld gebracht.
Heeft u vragen over uw meerjarenbegroting of wilt u verder sparren over financieel verantwoord presteren? Neem contact op met Daan Vrijmoet.
"*" geeft vereiste velden aan
