De financiële prestatie van complexen meten: marktwaarde of beleidswaarde?

In april van dit jaar publiceerden wij over de KISS aanpak van asset management met enkele eenvoudige kengetallen die inzicht geven in de financiële prestaties op complexniveau. Naar aanleiding van het artikel en de asset management trainingen – waarin aandacht wordt besteed aan prestatiemeting van bestaand bezit – is door corporaties onder andere gevraagd of het van belang is of direct rendement op basis van de marktwaarde of de beleidswaarde wordt bepaald. Het antwoord is “jazeker!”.

Direct rendement

De term direct rendement komt van oorsprong uit de wereld van de commerciële vastgoedbeleggers. Met direct rendement wordt bedoeld het rendement uit de exploitatie van vastgoed. Waardeveranderingen komen in het direct rendement dus niet tot uitdrukking (hiervoor bestaat de term ‘indirect rendement’). Het direct rendement wordt berekend met de volgende formule:

Exploitatiekasstroom / waarde = direct rendement

De exploitatiekasstroom wordt hierbij bepaald door vastgoedgebonden exploitatieopbrengsten (lees: huuropbrengsten en eventuele EPV) te corrigeren voor vastgoedgebonden exploitatieuitgaven (onderhoud, beheer, zakelijke lasten, verhuurderheffing). Om te voorkomen dat incidenteel hoge of lage onderhoudsuitgaven de uitkomsten sterk beïnvloeden, wordt in de praktijk vaak voor een gemiddelde van de exploitatiekasstroom van de komende 15 jaar gekozen. Voor waarde kan de marktwaarde, beleidswaarde of – maar niet erg gebruikelijk – de WOZ-waarde worden ingevuld.

Waardebegrip beïnvloedt uitkomsten

De keuze voor marktwaarde of beleidswaarde heeft sterke invloed op de uitkomsten. Een simpel rekenvoorbeeld laat dit zien, op basis van een veronderstelde exploitatiekasstroom van één woning van € 3.000,- per jaar, een marktwaarde van € 100.000 en een beleidswaarde van € 60.000:

Direct rendement marktwaarde = exploitatiekasstroom / marktwaarde = € 3.000 / € 100.000 = 3%

Direct rendement beleidswaarde = exploitatiekasstroom / beleidswaarde = € 3.000 / € 60.000 = 5%

Op zich hoeft dit verschil in percentage sec geen probleem te zijn, mits het doel van de berekening enkel is om intern complexen te vergelijken. Er kleeft echter een belangrijk nadeel aan het gebruik van de beleidswaarde ten opzichte van de marktwaarde. In de beleidswaardeberekening is de waarde sterk afhankelijk is van het eigen beleid. Zowel de exploitatiekasstroom als de waarde wordt dus in belangrijke mate door de corporatie zelf bepaald. Zodra het beleid wijzigt, verandert de beleidswaarde mee en is het denkbaar dat het weergegeven rendement ondanks de lagere kasstroom (vrijwel) gelijk blijft. Een rekenvoorbeeld biedt inzicht, waarbij een corporatie besluit om de streefhuur van een woning te verlagen als gevolg waarvan de gemiddelde 15-jaars exploitatiekasstroom én de beleidswaarde afnemen:

Direct rendement nu = exploitatiekasstroom / beleidswaarde = € 3.000 / € 60.000 = 5%

Direct rendement na huurprijsdaling = exploitatiekasstroom / beleidswaarde = € 2.500 / € 50.000 = 5%

Ten opzichte van een meer objectieve grondslag zoals de marktwaarde, is het effect van een lagere gemiddelde verwachte exploitatiekasstroom wel zichtbaar:

Direct rendement marktwaarde = € 2.500 / € 100.000 = € 2,5%

Aangezien de daling in de exploitatiekasstroom wel degelijk negatieve financiële impact heeft, geeft het gebruik van een direct rendement op basis van de beleidswaarde een beeld waarop niet goed kan worden gestuurd. Het direct rendement op basis van de marktwaarde laat het effect van de dalende exploitatiekasstroom wel zien, omdat de wijziging van de streefhuur in de marktwaardering niet tot uitdrukking komt.

Meer over de prestatie van bestaande complexen

Heeft u behoefte aan ondersteuning rondom dit thema? Onze adviseurs denken graag met u mee in het proces rondom asset management. Stel u vraag via onderstaand formulier of neem contact op met Michiel Majoor.

Wilt u meer weten over hoe de prestatie van bestaande complexen in beeld kan worden gebracht? Schrijf u dan in voor de training  Asset managament: Tijdens deze training gaan we dieper in op asset management en de positie hiervan binnen de organisatie. Bekijk het programma en de data.