Metrage als draaiknop in de businesscase: kleiner bouwen, hoger rendement?

De opgave zet metrage op scherp

Nederland mikt op 290.000 extra ouderenwoningen vóór 2030. Van de 290.000 ouderenwoningen moeten er 40.000 zorggeschikt zijn. De helft van deze 40.000 woningen vallen in de sociale huursector. Die optelsom zet in potentie druk op twee knoppen tegelijk: betaalbaarheid voor de huurder en financiële haalbaarheid voor de woningcorporaties. In dat spanningsveld schuift één ontwerpkeuze steeds nadrukkelijker naar voren: de oppervlakte van de woning. Keuzes op het gebied van metrage zijn echter niet vrijblijvend en hebben naast financiële impact ook impact op verhuurbaarheid en alternatieve aanwendbaarheid. Dit artikel gaat verder in op de noodzakelijke afweging tussen product, woningmarkt, risicoprofiel en financiële resultaten.

Om meer transparantie in de vastgoedkenmerken en de financiële perspectieven te brengen, onderzochten EGM architecten en Finance Ideas eind 2025 hoe ontwerp, bouwkosten en rendement elkaar beïnvloeden. We rekenen daarbij met een herkenbaar uitgangsproduct: een woongebouw met tweekamerappartementen van 57 m² GBO, met varianten voor reguliere verhuur, gemengde woonvormen en zorggeschikt gebruik. In de sociale huur blijft de huur in de basis begrensd (in onze doorrekening € 682 per maand). Daardoor grijpt metrage direct in op de verhouding tussen investering en opbrengst. Minder vierkante meters drukken de bouwkosten, terwijl de huur in veel scenario’s gelijk blijft. Het rendement reageert dan onmiddellijk.

Metrage als hefboom in de businesscase

Dat effect zien we scherp terug in de geanalyseerde varianten. In een gemengde geclusterde woonvorm (waarbij een derde van de bewoners een VPT-indicatie heeft en alle woningen zorggeschikt zijn uitgevoerd) laat de 57 m²-variant een rendement (IRR) van 1,22% zien. Verkleinen we het appartement naar 46 m², dan stijgt de IRR naar 1,65%. Bij 34 m² loopt deze op tot 2,15%. Vergroten we de metrage juist naar 69 m², dan zakt de IRR naar 0,74%. De verklaring volgt rechtstreeks uit de kasstroom: een lagere investering per woning bij een vergelijkbare huur vertaalt zich in meer rendement. Maar dit is alleen maar ‘waar’ als de kleinere wooneenheden ook succesvol kunnen worden verhuurd.

Ook bij intramuraal gebruik werkt kleiner metrage als rendementsmotor. Voor intramuraal gebruik berekenen wij een IRR van 2,99% bij 57 m². Bij 46 m² stijgt dat naar 3,42%, en in een aanvullende variant met 34 m² zelfs naar 4,14%. Dat soort sprongen trekt vanzelf de aandacht. Tegelijkertijd geldt: metrage stuurt niet alleen rendement. Metrage stuurt ook doelgroep, verhuurbaarheid en restwaarde.

Rendement stopt niet bij de spreadsheet

De mate waarin een woonproduct door potentiële huurders wordt geaccepteerd, wordt uiteindelijk bepaald door vraag. Een oudere die decennialang ruim en grondgebonden heeft gewoond, stapt niet vanzelf over op ‘compact wonen’. Die zoekt vaak drie kamers, bergruimte en ruimte voor een tafel waar familie kan aanschuiven. In perifere gebieden vraagt verhuizen om verleiding, en verleiding vraagt ruimte. We zien dat daar driekamerappartementen beter aansluiten bij woonvoorkeuren, terwijl in stedelijke gebieden juist ook vraag bestaat naar compacte tweekamerappartementen en studio’s. Een regionale mismatch vergroot het risico op tegenvallende verhuurbaarheid en ondermijnt daarmee de businesscase, los van verschillen in bouwkosten.

Klein bouwen vraagt lokale keuzes

Daarom hoort bij ‘kleiner bouwen’ een marktcheck aan de voorkant. Wie woont hier? Wat biedt de bestaande woningvoorraad? Welke wooncultuur is dominant? Vaak heeft ook de gemeente een visie op het gewenste woonproduct. Uiteindelijk is het meest van belang dat het product past bij de lokale vraag en de gewenste mix van woonproducten vanuit het volkshuisvestingsprogramma. Goed marktonderzoek naar woonvoorkeuren, inkomensposities en verhuisbereidheid is noodzakelijk.

Tijd, flexibiliteit en omkeerbaarheid

Een tweede afweging gaat over de voorkeuren van zorgaanbieders en flexibiliteit in een langjarige vastgoedexploitatie. Woningcorporaties rekenen met een lange horizon. Wij hanteren in onze doorrekening een kasstroombenadering over zestig jaar. Zorgorganisaties werken veel vaker vanuit een concrete zorgvraag, met voorkeuren en budgetten die sneller verschuiven. Die twee ritmes botsen in de praktijk regelmatig. Wij zien gebouwen die nog geen twintig jaar oud zijn, maar heel specifiek zijn gebouwd en van daaruit haast volledig kunnen worden afgeschreven. Kamers van vijftien vierkante meter met gedeeld sanitair waren in de ogen van sommigen tussen 2000 en 2010 een passend vastgoedproduct, maar zijn nu hoofdpijndossiers. Dan wordt de vervolgvraag cruciaal: welke functie kan het gebouw vervullen ná de zorgvraag?

In de praktijk verschuift het gesprek tussen corporaties en zorgaanbieders van het maximaal faciliteren van het zorgaanbod naar toekomstbestendige woonkwaliteit. De metrage van woningen bepaalt niet alleen de initiële businesscase, maar ook de flexibiliteit van het gebouw in de tijd. Ook compacte woningen zijn primair een woning en vragen om scherpe plattegronden: helder ingedeeld, logisch ontsloten en zonder verliesmeters. Tegelijk moet zorggeschiktheid ruimte bieden voor toegankelijkheid, manoeuvreerruimte en aanpasbaarheid. De uitdaging zit dus niet alleen in hoeveel vierkante meter je bouwt, maar ook in hoe effectief die meters worden ingezet.

Conclusie: metrage is een strategische knop

De kern van het onderzoek is helder: een kleiner metrage kan financieel rendement opleveren, maar alleen als het past bij de locatie en de gewenste mix van woningaanbod op lokale woningmarkt. Alleen als die afweging bewust wordt gemaakt, krijgt ‘kleiner bouwen’ een zinvolle betekenis. Niet als platte bezuiniging, maar als strategische keuze op het scheidsvlak van financieel rendement en toekomstbestendig vastgoed.

Vragen over Wonen en zorg?

Heeft u vragen over Wonen en zorg of over de mogelijkheden voor uw corporatie? Neem contact op met Michiel Majoor. Wilt u snel en efficiënt inzicht in uw lokale en individuele opgave? Lees dan meer over onze QuickScan Wonen en zorg. Een handig handvat voor het gesprek met uw gemeente en uw portefeuillestrategie.

Zelf uw kennis vergroten? Tijdens de training ‘De businesscase van zorgvastgoed‘ ontvangt u meer inzicht in de verschillende vastgoedproducten, concepten en rendementen in wonen en zorg.