Middenhuur: Zoek het onbenut potentieel in de DAEB tak

Investeren in middenhuur is geen vetpot. Hoewel de huurprijs hoger ligt dan bij sociale huur gaat een groot gedeelte van die meerprijs op aan hogere rente-uitgaven. Ook de hogere kwaliteit en de daarmee gepaard gaande hogere investeringskosten moeten in de huurprijs terugverdiend worden. Dus net als in de DAEB tak is het in de niet-DAEB tak moeilijk om rendabel te investeren.

Toch is er een opgave van 50.000 woningen in de middenhuur. Hoe kan uw corporatie bestaande woningen van hoge kwaliteit inzetten om middenhuur te realiseren en tegelijkertijd vermogen vrijspelen voor investeringen in sociale huur?

Ook interessant: Niet-DAEB, welke strategische keuzes neemt uw corporatie daarin?

Hogere huurinkomsten zorgen niet voor beter rendement

Een vaak gehoord argument tegen het investeren in de niet-DAEB tak is de hogere financieringslast. De Nationale prestatieafspraken benoemt de doelstelling om in 50.000 middenhuurwoningen te investeren, maar toch is voor de niet-DAEB tak geen geborgde financiering beschikbaar. Ongeborgde financiering is duurder dan geborgde financiering. De hogere huurprijs moet dus ten minste compenseren voor de hogere rentelasten om niet slechter uit te zijn dan met een sociale huurwoning.

Daarnaast mag je van een duurdere middenhuurwoning verwachten dat de kwaliteit hoger ligt dan een sociale huurwoning. De betere afwerking of bijvoorbeeld het grotere aantal vierkante meters vragen om een hogere investering dan een sociale huurwoning. Ook deze investering moet terugverdiend worden in de huurprijs.

Dit maakt het moeilijk om rendabel te investeren in middenhuur ondanks de hogere huurprijs. Zeker als de corporatie de woning betaalbaar wil houden.

Onbenut potentieel in de DAEB tak

Maar wellicht is het niet nodig om te investeren in een nieuwe middenhuurwoning? Uit het gemiddeld aantal WWS-punten in de DAEB tak blijkt dat een groot gedeelte van de sociale huurwoningen in potentie boven de liberalisatiegrens kan worden verhuurd. Eind 2021 bedroeg het gemiddeld aantal WWS-punten in de DAEB tak namelijk 153 (in de niet-DAEB tak was dit 193). Een woning met 153 punten is goed voor een maximaal redelijke huur van € 915. Dit wil overigens niet direct zeggen dat de woning voor die prijs verhuurd kan of moet worden. Ook lokale marktomstandigheden en de voorkeuren van de corporatie spelen een rol.

Maar aangezien het om een gemiddelde gaat, zijn er ook sociale huurwoningen met een puntenaantal ver boven de 153. Bij precies die woningen is sprake van onbenut potentieel. Deze woningen kunnen namelijk bij nieuwe verhuur zonder extra investeringen ingezet worden voor de middenhuur. Het ligt voor de hand dat een woning met een aanvangshuur boven de liberalisatiegrens overgeheveld wordt naar de niet-DAEB tak. Dit heeft de consequentie dat de niet-DAEB tak de woning aan moet kopen en dus moet financieren.

Een rekenvoorbeeld

De extra kosten in de situatie na overheveling bestaan uitsluitend uit het renteverschil. Er is geen sprake van extra investeringskosten omdat de woning immers al bestaat. Dit betekent dat alleen het renteverschil terugverdiend hoeft te worden. Het verschil in rentepercentage in de DAEB tak en de niet-DAEB tak wordt doorgaans geschat op 75 basispunten. Uitgaande van een investering van € 300.000 en 100% financiering betekent dat een verschil van € 2.250 per jaar of € 188 per maand. Een sociale huurwoning op de tweede aftoppingsgrens van € 693 moet dus minstens naar € 872 stijgen om de extra rentelasten terug te verdienen.

Het middenhuursegment loopt volgens de Wet betaalbaar huur tot 186 punten, ofwel een huurprijs van € 1.123. Er is binnen de definitie van middenhuur dus meer dan voldoende ruimte om de hogere rentelasten terug te verdienen in de huurprijs. De lokale markt moet deze huurprijs natuurlijk wel kunnen dragen.

Vermogen beschikbaar: middenhuur én sociale huur

Een voordeel van overheveling is dat het vermogen beschikbaar blijft binnen de corporatie. Dit vermogen kan in de DAEB tak ingezet worden om een nieuwe sociale huurwoning terug te bouwen. De investeringscapaciteit van de niet-DAEB tak wordt zo ingezet voor de uitbreiding van de middenhuur terwijl de sociale huur op peil blijft.

Overheveling van DAEB naar niet-DAEB heeft wat juridische haken en ogen, maar dit hoeft geen belemmering te vormen. Zo moet de verkoop van een verhuurde sociale huurwoning aan niet-DAEB goedgekeurd worden door de Aw, maar de verkoop van een leegstaande woning niet. Daarnaast is de markttoets voor investeringen in niet-DAEB tijdelijk komen te vervallen tot 1 januari 2024, wat waarschijnlijk wordt verlengd tot 1 juli 2025. Ook is er geen zienswijze van gemeente en huurdersorganisaties nodig indien prestatieafspraken zijn gemaakt over de omvang van de DAEB tak.

Efficiëntere inzet bestaande voorraad

Uiteindelijk zorgt deze aanpak voor een efficiëntere inzet van de bestaande voorraad. In plaats van het bouwen van een nieuwe middenhuurwoning, wordt een bestaande woning die al geschikt was voor middenhuur opgetrokken naar een hoger huurniveau. Voor deze woning is in het verleden een extra investering gedaan om op een hoog kwaliteitsniveau uit te komen. Maar dit hoge kwaliteitsniveau zorgde niet voor een hogere huurprijs. Nu wordt de investering wel verzilverd.

Meer over de mogelijkheden van niet-DAEB?

Heeft u behoefte aan ondersteuning bij het inzichtelijk maken van de verschillende keuzes voor de niet-DAEB? Lees hier meer over de mogelijkheden of neem vrijblijvend contact op met Jeroen Dungelmann.

Meer over financiële continuïteit in turbulente tijden?

Tijdens de opleiding Koers houden in zwaar weer gaat u aan de slag met de haalbaarheid van maatschappelijke ambities. Gedurende een middag bespreken we de actuele ontwikkelingen die van invloed zijn op je financiële positie, het definiëren van passende grenzen voor je corporatie en de mogelijkheden om bij te sturen als deze grenzen bereikt worden. Bekijk het programma en de eerstvolgende datum.