Referentieprojecten: het fundament voor je investeringsbeleid

Hoe neem je investeringsbesluiten zonder telkens opnieuw het wiel uit te vinden? Hoe voorkom je eindeloze strategische discussies bij de beoordeling van een individueel project? Het antwoord ligt in een goede set aan referentieprojecten. Het maakt het afwegen van investeringen een stuk eenvoudiger en doelmatiger. Maar hoe doe je dit? In dit artikel meer over deze efficiënte aanpak, de verschillende niveaus, de risico’s en praktische tips om er direct mee te starten.

Set aan referentieprojecten geeft antwoord bij afwegingen  

Veel corporaties beoordelen investeringsprojecten financieel op basis van een generieke norm die in de praktijk nooit gehaald wordt. Bijvoorbeeld een rendementseis op basis van de WACC. Met pijn en moeite en veel extra uitleg komt het project toch weer door de besluitvorming heen. Herkenbaar?

Of is de situatie herkenbaar waarin uw begroting is gebaseerd op budgetten of normbedragen die niet aansluiten bij de investeringsprojecten waarmee de organisatie bezig is? In plaats van besluitvorming ontstaat er steeds discussie over nut en noodzaak van het betreffende project. Of een projectbesluit wordt gegijzeld door discussies over stijgende bouwkosten, renteontwikkelingen of een huurbevriezing.

Deze situaties gaan meestal gepaard met de vraag: is het nog wel verstandig om deze investering te doen? Een goede afweging is daarin belangrijk aangezien het om grote bedragen in hectische tijden gaat.

Referentieprojecten als richtingwijzer

Door te werken met referentieprojecten wordt het afwegingsproces efficiënter. Ze helpen woningcorporaties bij verschillende onderdelen binnen vastgoedsturing:

1. Portefeuillestrategie: een goede strategie begint bij het formuleren van een haalbare wensportefeuille. Referentieprojecten vertalen strategische keuzes naar concrete ingrepen in de voorraad met inzicht in de financiële effecten.
2. Meerjarenbegroting: hoe geef je richting aan je MJB? Hoe ga je om met de jaren waarin nog geen concrete projecten bekend zijn? Referentieprojecten maken het mogelijk om de tweede helft van de begroting toch met realistische bedragen in te vullen.
3. Investeringsafwegingen: de belangrijkste keuzes maak je op portefeuilleniveau. De wensportefeuille en het facetbeleid bepalen de opgave die moet worden ingevuld. Toch worden individuele projecten vaak afzonderlijk beoordeeld. Referentieprojecten zorgen voor consistentie én transparantie in deze beoordeling.
4. Uitvoering en monitoring: de uitvoering van de strategie vraagt om continue toetsing: hebben we dit afgesproken? En doen we het op de juiste manier? Referentieprojecten helpen om grip te houden op de koers.

Twee kritische succesfactoren voor het werken met referentieprojecten

Hoewel veel corporaties het gebruik van referentieprojecten hebben omarmd, gelden hierbij twee belangrijke succesfactoren. Allereerst is het belangrijk dat de referenties actueel zijn. Bijvoorbeeld door de referenties jaarlijks op te nemen in de kaderbrief. En het ‘ actualiseren’  als activiteit op te nemen in de P&C-cyclus.

De tweede succesfactor n  is dat referenties aansluiten op de transformatieopgave van je organisatie. Er ontstaat ruis als  referenties te algemeen zijn (bijvoorbeeld uit benchmarks). Stel jezelf daarbij vragen zoals: was de technische staat vóór de ingreep identiek? Hebben de betrokken corporaties dezelfde beleidsdoelstellingen? Corporaties verschillen veel van elkaar, waardoor een scheef beeld kan ontstaan. Een vergelijking met eigen projecten geeft een betere uitkomst. Maar waar start je? Wat neem je hier wel en niet in mee?

Zeven tips voor het opstellen van referentieprojecten:

1. Wacht niet. Doordat referentieprojecten op verschillende momenten in de P&C-cyclus terugkomen, is het opstellen ervan niet gebonden aan één specifiek moment in het jaar (zoals rondom de begroting, de portefeuillestrategie of het opstellen van facetbeleid). U kunt verschillende momenten kiezen om hiermee aan de slag te gaan, maar stel dit vooral niet uit.
2. Raadpleeg de meest recente en de aankomende projecten uit de investeringsbegroting en beperk je tot het type ingrepen dat in ieder geval de komende één à twee jaar relevant is.
3. Raadpleeg recente woningmarktonderzoeken. Welke doelgroepen en woningtypes vergen de komende periode aandacht in de regio?
4. Kijk welke typering het best bij uw corporatie past en vindt een balans in het aantal type ingrepen. Stel niet voor iedere afwijking een nieuwe referentie op.
5. Contacteer collega-corporaties uit de regio met een vergelijkbare opgave en/of woningbezit.
6. Specifiek voor nieuwbouw: doe inspiratie op uit de Woonstandaard en bepaal welke PMC’s relevant zijn voor de opgave in uw werkgebied.
7. Controleer of de ingrepen bijdragen aan de realisatie van de haalbare wensportefeuille.

Hulp nodig bij het opstellen referentieprojecten

Heeft u vragen over het opstellen van uw referentieprojecten of één van deze tips? Stel uw vraag via onderstaand formulier of neem direct contact op met Niels Kornegoor of Marc den Hollander voor een vrijblijvend gesprek.

Bent u benieuwd naar concrete voorbeelden? In samenwerking met een vijftal corporaties en partners (bbn adviseurs en Atriensis) hebben we een doorvertaling gemaakt van de referentieprojecten zoals opgenomen in de blauwdruk van het investeringsstatuut. Op basis van een aantal kwalitatieve keuzes worden investeringsbedragen afgeprijsd die als richting dienen voor het ontwikkelproces. Wilt u meer weten over dit project? Stuur een bericht naar Niels Kornegoor. of Marc den Hollander.