Rochdale over financieel beleid, veiligheid en bijstuurmogelijkheden

Woningstichting Rochdale werkt succesvol aan het versterken van de buurten en heeft haar financiën op orde. Dat betekent niet dat ze nu de randen opzoekt in haar financieel beleid. Voldoende bijstuurmogelijkheden geeft Rochdale handvatten om de financiële continuïteit niet in gevaar te brengen. Toch verwacht Rochdale op de lange termijn geld tekort te komen. Geen verrassende uitkomst, want in het onderzoek over de haalbaarheid van de opgaven en middelen blijkt dat een groot deel van de sector de maatschappelijke opgaven op de langere termijn niet kan realiseren.

Jeroen Mous, financieel beleidsadviseur en Mario Kuip, senior business controller bij Rochdale praten ons bij over de keuzes die zij hebben gemaakt in hun financieel beleid.

Welke koers vaart Rochdale op het gebied van financieel beleid?

Jeroen: “In financieel beleid heb je altijd te maken met lange termijn onzekerheid van economische ontwikkelingen. Echter, een corporatie is redelijk bestand tegen macro economische schokken (tenzij je erg afhankelijk bent van verkoopopbrengsten). De huidige crisis toont dat ook aan. Een groot risico zijn schommelingen in de beleidswaarde van je bezit. De marktwaarde zelf heeft voor ons financieel beleid en voortbestaan nauwelijks enige relevantie. De beleidswaarde wel en afgezien van de systeemfout dat de disconteringsvoet daarbij gelijk is aan die voor de marktwaarde, zou de beleidswaarde ook veel stabieler zijn. De grootste onzekerheid is de politiek, vooral voor de kasstroomprognose. Door extra lastendruk en beperkte huurstijging is de druk op de kasstromen toegenomen. En juist deze kasstromen zijn nodig voor toekomstige investeringen. In de investeringsopgave zit wat ons betreft dan ook het grootste risico. Eén voordeel: hier kunnen we zélf iets aan doen, zoals de juistheid en volledigheid van de opgave voor renovatie en verduurzaming van ons bezit.”

Ondanks de lange termijn onzekerheid willen we wel aan onze verplichting voldoen om ook op korte termijn maximaal volkshuisvestelijk te presteren. De onzekerheid over de toekomst gaf ons extra behoefte aan een sterk beleidskader. Een koers waar we wegblijven van de randen en met een veilige vluchtstrook, waarbij we de financiële continuïteit meten met bijstuurmogelijkheden.“

Welke randvoorwaarden zijn hierbij belangrijk?

Jeroen: “We gebruiken geen harde interne normen, omdat normen impliceren dat deze niet mogen worden overschreden. Interne signaalwaarden zijn minder krampachtig. Wij mogen in de prognoseperiode een keer over de signaalwaarden heen gaan. Als we maar wel maatregelen hebben geformuleerd om terug te keren naar betere ratio’s.”

Mario: “De marges die wij voor interne signaalwaarden hanteren, geven ons voldoende comfort als financials. Op middellange termijn hebben we een behoorlijk uitdaging als het gaat om met de maatschappelijke opgaven van verduurzaming en groei. De marges die we hanteren geven zekerheid, maar ook ruimte om die ambitie niet uit het oog te verliezen.

Welke rol hebben bijstuurmogelijkheden hierbij?

Mario: “Om te weten hoe scherp we aan de wind kunnen zeilen, is het noodzakelijk om de bijstuurmogelijkheden in kaart te brengen. Eigenlijk heb je als corporatie niet bijzonder veel knoppen om aan te draaien en wordt het aantal ook steeds minder. Maar als je naar die knoppen kijkt, moet je wel weten welke knop welk effect heeft. Het was daarom prettig om dit traject samen met Finance Ideas te doorlopen. Daarmee ontstonden inzichten waarmee je een gesprek kunt voeren en bewuster interne keuzes maakt.”

Wat was de grootste verrassing bij het bepalen van de bijstuurmogelijkheden?

Jeroen: “Eén van de zaken die wij hebben geleerd, is dat bijsturen op de kasstromen/ICR lastiger is dan op de LTV. Vooral (streef)huurverhoging heeft een groot positief effect op de beleidswaarde en daarmee op de LTV. Dat gezegd hebbende, heeft deze knop gelijk ook een negatieve volkshuisvestelijke impact, omdat de betaalbaarheid achteruitgaat.”

Op welke manier geven ze jullie veiligheid?

Mario: “Allereerst geeft het vertrouwen dat je mogelijkheden hebt die passen bij eventuele scenario’s. De toegevoegde waarde ligt voor mij in het inzichtelijk krijgen van de omvang van de bijstuurmogelijkheid. Hoeveel moeten we terug in beheerlasten om de ICR met 0,1 of 0,2 punt te verbeteren of de LTV met tien procent? Stopzetten van nieuwbouw of renovaties heeft een sterk vertragend effect op je financiële ratio’s. Voor alle stakeholders is het goed als deze effecten inzichtelijk zijn.”

Jeroen: “Daarbij komt dat het uitstellen van investeringen uiteindelijk ook ten koste gaat van de kwaliteit van je bezit. Een korte termijn voordeel kan zo op lange termijn juist parten spelen.”

Hoe zijn de bijstuurmogelijkheden tot stand gekomen?

Jeroen: “Op het moment dat we de grens van de signaalwaarden (dreigen te) bereiken, sturen we waarschijnlijk eerst bij op de uitbreidingsinvesteringen. En omdat verkopen in ons marktgebied meer oplevert dan nieuwbouw kost, is het verstandig om meer te verkopen dan nieuwbouw te temporiseren. Om tot de juiste keuze te komen voor onze corporatie hebben we eerst alle bijstuurmaatregelen inzichtelijk gemaakt. Daarna is een integrale afweging gemaakt, waarbij de financiën slechts een puzzelstuk waren en beleidsdoelen natuurlijk een grote rol speelden.”

Welke ambities rondom financiële sturing heeft Rochdale voor 2021?

Jeroen: “Met het nieuw financieel beleid en bijstuurmogelijkheden hopen we maximaal volkshuisvestelijk te kunnen presteren zonder de financiële continuïteit – ook op de lange termijn – in gevaar te brengen. Voor ons is daarbij ook belangrijk: waar zitten we in relatie tot onze collega corporaties? Ik denk dat wij heel gemiddeld zijn. We hebben geen agressief beleid, eerder een beetje voorzichtig.”

Mario: “Veel meer risico nemen, betekent ook dat je sneller in de gevarenzone komt. Dit past niet bij ons.”

Wat is de belangrijkste tip die jullie aan corporaties mee willen geven?

Jeroen: “Ik zou zeggen: maak vooral een langetermijn kasstroomprognose. Daarbij is het belangrijk om een goede meerjarenonderhoudsbegroting en taakstellende renovatie- en nieuwbouwbegroting te hebben. Alleen een orderportefeuille voor de komende vijf jaar is niet genoeg. Het begint allemaal met een goed portefeuilleplan voor de langere termijn.

Mario: “En houd zicht op je vastgoed. Ken je portefeuille. Wat is de huidige kwaliteit en welke kwaliteit wil je? Wat mag het kosten? Daarbij moet je de activiteiten en financiën afstemmen. Eén van de grootste risico’s is investeringen voor je uit schuiven zodat je een boeggolf krijgt die uiteindelijk een vloedgolf blijkt te zijn.”

Welke buffer heeft uw corporatie nodig?

Bent u benieuwd welke bijstuurmogelijkheden bij uw corporatie passen? Welke buffer u nodig heeft om binnen een veilige norm te blijven? Victor Burger helpt u graag met een doorrekening en het opstellen van het financieel beleid. Samen draaien we aan de knoppen om de risico’s van verschillende economische situaties in kaart te brengen. Zo ziet u wat haalbaar is en of uw maatschappelijke ambities passen binnen de financiële spankracht van de corporatie. Bekijk hier onze mogelijkheden rondom financiële sturing.

Zelf aan de slag met financiële sturing?

Wilt u meer weten over de theorie achter financiële sturing, de benodigde beoordelingscriteria en de samenhang hiertussen? Tijdens de training ‘Financiële sturing’ duiken we in het sturingsinstrument. Bekijk het programma of de data.