5 succesfactoren voor een sterke meerjarenbegroting
Na tientallen second opinions op MJB’s zien we vaak dezelfde valkuilen én kansen terugkomen. Van optimistische aannames, verborgen risico’s bij verbetering/nieuwbouw tot achterstallig onderhoud om de ICR te redden. In dit artikel zetten we vijf concrete inzichten op een rij die uw begroting toekomstbestendiger maken.
#1: Realiseerbaarheid fundament voor een sterke MJB
Een realistische begroting is van essentieel belang voor zowel de interne sturing als voor externe behoefte. Het geeft inzicht in het duurzaam prestatiemodel van de corporatie. Een belangrijke reden waarom de Aw dit punt heeft meegenomen in de Leidraad.
Ook interessant: Leidraad Aw: volkshuisvestelijke continuïteit als nieuwe toetssteen
Een realistisch investeringsprogramma begint bij het werken met onderbouwde aannames. Daarbij is het goed onderscheiden van harde (zeker uitvoerbare) en zachte (onzekere) projecten essentieel. Neem onzekere plannen later op in de MJB of neem een risicocorrectie mee, zo voorkom je teleurstellingen en bijstellingen. Een realistische begroting is niet alleen nodig voor de Aw, het vergroot de geloofwaardigheid richting stakeholders en financiers. Ook helpt het om intern duidelijk te maken wat haalbaar is en waar keuzes nodig zijn.
#2: Kwaliteit MJOP/MJOB is essentieel voor goede begroting
De afgelopen jaren is sprake van een explosie aan onderhoudskosten, van € 2.059 per gewogen VHE in 2020 naar € 2.746 in 2023. Veel corporaties worstelen met deze stijging van 10% per jaar. Een kwalitatief sterke MJOP en MJOB helpt om grip te houden. Het geeft een handvat voor actuele conditiemetingen, inzicht in kostenniveaus per ingreep en een duidelijke koppeling tussen dagelijks en planmatig onderhoud.
De relatie met investeringsplannen is dus belangrijk voor de kostenefficiëntie. Door werkzaamheden te bundelen, voorkom je dubbele kosten en worden onderhoudscycli en investeringsmomenten slim op elkaar afgestemd. Dit vraagt om nauwe samenwerking tussen financiën en de afdelingen die bij nieuwbouw en onderhoud betrokken zijn. Met het oog op de vervanging van de marktwaarde door de beleidswaarde in de balans, hechten accountants meer belang aan de kwaliteit van de onderhoudsprognose die ten grondslag ligt aan de beleidswaardering. Let voor de beleidswaardebepaling ook op de juiste omgang met onderhoudsactiviteiten die via ingrijpende verbouwingen worden uitgevoerd.
#3: Bijsturen zonder de instandhouding in gevaar te brengen
Bij tegenvallers en een ICR die naar of over de grenzen gaat, is de neiging groot om onderhoud te temporiseren. Toch is het belangrijk om te toetsen of de minimale instandhouding geborgd blijft. Achterstallig onderhoud leidt vaak tot hogere kosten op termijn, waardeverlies van bezit en problemen bij toetsing van de onderhoudsnorm. Hoewel de continuïteit dan financieel geborgd lijkt, is er geen sprake meer van volkshuisvestelijke continuïteit. Toon in de MJB altijd aan dat het instandhoudingsniveau op peil blijft, ook bij (tijdelijke) financiële krapte.
#4: Terugkijken helpt: leer van voorgaande jaren
Het startpunt van de MJB is meestal de begroting van het voorgaande jaar. Als eerste wordt gekeken welke aanpassingen nodig en wenselijk zijn. Logisch, maar ook direct een valkuil. Regelmatig zien we vaste patronen in afwijkingen ontstaan tussen de begroting en realisatie. Het analyseren van de afwijkingen uit het verleden helpt om posten aan te passen en beter inzicht te krijgen. Dit hoeft geen omvangrijk traject te zijn: een compacte analyse van de posten met de grootste impact van afwijkingen levert al veel op. Door de oorzaken te benoemen leg je de basis voor een betrouwbaardere MJB. Denk daarbij aan onderschatte aantallen mutaties bij overschrijding van het onderhoudsbudget, te optimistische opleveringsdata bij tegenvallende nieuwbouwkasstromen of een te kleine verkoopvijver bij tegenvallende verkoopopbrengsten.
#5 Houd rekening met risico’s door tijdelijk lagere Vpb door verbetering
Veel corporaties investeren de komende jaren fors in verbetering en nieuwbouw. Beiden zijn momenteel grotendeels onrendabel en leiden op termijn veelal tot forse stijgingen in de rentelasten. Deze rente drukt op de ICR. Om deze binnen de normen te houden dient op termijn veelal het investeringsprogramma te worden getemporiseerd of verminderd. Verbeterinvesteringen gaan vaak gepaard met een fors aandeel fiscaal onderhoud. Het beperken hiervan zorgt voor een hogere te betalen Vpb. Regelmatig zien we dat die ruimte er niet meer is in de ICR. Let dus in (de timing van) bijstellingen van het investeringsprogramma ook op het fiscale effect.
Ook interessant: Waarom minder investeren de ICR verlaagt
Vragen over uw meerjarenbegroting?
Heeft u vragen over deze inzichten of behoefte aan ondersteuning bij het opstellen van de meerjarenbegroting? Neem contact op met Jeroen Dungelmann. Onze adviseurs helpen u graag bij het opstellen van een nieuwe begroting of met een kwaliteitscheck op uw bestaande begroting.
