10 tips voor een duurzame meerjarenbegroting

Bij het doorrekenen van duurzaamheidsinvesteringen in de meerjarenbegroting blijkt nogal eens dat de ratio’s onder druk komen te staan. Velen denken dan direct aan de woorden van Aedes-voorzitter Marnix Norder: “Dat gaan we niet redden”. Maar is dat altijd terecht? Heeft u er rekening mee gehouden dat er zowel kasstroom- en waarde-effecten optreden? Heeft u daarnaast gedacht aan de lange termijn effecten zoals indexeringseffecten die op de lange termijn effect gaan hebben? Kortom, 10 tips waar u op moet letten bij het langjarig doorrekenen voor de duurzaamheidsinvesteringen. Het maken en vastleggen van weloverwogen keuzes is belangrijk om de lange termijn effecten goed te doorgronden.

10 zaken waar u op moet letten bij duurzaamheidsinvesteringen

#1: Indexaties

Aangezien de duurzaamheidsinvesteringen worden uitgespreid over meerdere jaren tot 2050 en het feit dat één euro nu niet gelijk is aan de waarde van één euro in 2050, is het belangrijk dat u rekening houdt met indexaties. Afhankelijk van de gekozen index, prijs/loon/onderhoud kan dit nogal een invloed hebben op het totale investeringsbedrag.

#2: Rente ingroei

Gezien de huidige lage rentestanden en de omvang van de duurzaamheidsinvesteringen die veelal worden gefinancierd met vreemd vermogen, lijkt het aanlokkelijk om nu alles te financieren. Dit laat onverlet dat u waarschijnlijk niet uw gehele bezit in één jaar verduurzaamt. U dient dan ook, conform de dPi voorschriften, rekening te houden met de rente ingroei naar 5% over 20 jaren ná de dPi periode.

#3: Waardestijging

De leegwaarde stijgt bij verbeteringen en heeft daarmee ook een effect op de marktwaarde. Hoewel duurzaamheidsinvesteringen over het algemeen een hoge onrendabele top hebben, zal het niet zo zijn dat de investeringen geen enkele waarde toevoegen. U dient dus rekening te houden met enige waardeontwikkeling van uw bezit. Dit komt ook de LTV ten goede.

#4: Onderhoudslasten

De onderhoudslasten kunnen op termijn lager uitvallen doordat bijvoorbeeld kunststof kozijnen niet meer geschilderd hoeven te worden en een langere levensduur kennen.

#5: EPV

Voor het verduurzamen kunt u een energie prestatie vergoeding van de zittende huurder vragen die maximaal €1,40 per m2 bedraagt voor een nul-op-de-meter woning. De EPV gaat er van uit dat de besparing in de energielasten voor de huurder hoger is dan wat de huurder aan EPV aan de woningcorporatie betaalt.

#6: Huurverhoging

Direct/streef/markt/maximale huur gaat omhoog door toevoeging van kwaliteit.

#7: Mutatiegraad

Doordat verduurzaamde woningen een beter leefklimaat hebben, kan de mutatiegraad in deze woningen afnemen. Dit leidt er ook toe dat de streefhuur eventueel minder snel bereikt zal worden.

#8: Beheerslasten

Wanneer bij verduurzaming installaties worden geplaatst die gemonitord moeten worden, dan kan dit leiden tot hogere beheerslasten.

#9: Subsidies

Mogelijk krijgt u voor bepaalde ingrepen subsidies, zoals de STEP en een vermindering van de verhuurderheffing.

#10: Overlap onderhoud en investeringen

Niet alle duurzaamheidsinvesteringen komen bovenop de bestaande investerings-/onderhoudslasten. Vanuit de meerjarenonderhoudsplan (MJOP) zijn allicht al verbeteringen ingerekend.

Meer tips en veelgestelde vragen over verduurzaming?

Naast de tips over een duurzame meerjarenbegroting hebben onze adviseurs in de voorgaande edities ook de veelgestelde vragen beantwoord over, no-regret verduurzamingsmaatregelen, de betrokken partijen en zonnepanelen besproken. Heeft u vragen over een bepaald onderwerp rondom verduurzaming? Laat het ons weten via onderstaand formulier, zodat we dit in de volgende editie kunnen bespreken.