Alle woningcorporaties worden ouderenhuisvester

Mensen worden gemiddeld steeds ouder. Tegelijkertijd komt de grote golf ouderen uit de babyboom generatie eraan en blijven ouderen steeds langer thuis wonen. Deze trends maken woningcorporaties een ouderenhuisvester. Nog meer dan nu al het geval is. Ook de corporaties die geen verzorgingstehuizen in bezit hebben, doen er goed aan om zich voor te bereiden op deze grote demografische trend.

Huurdersbestand van de toekomst: Veel ouderen met zorgbehoefte

Woningcorporaties krijgen te maken met een huurdersbestand met daarin veel ouderen met een zorgbehoefte. Ondanks een toenemende zorgvraag blijft deze groep langer thuis wonen. De gemiddelde leeftijd waarop lichamelijke klachten ontstaan, ligt rond de 75 jaar. Volgend jaar al worden de eerste babyboomers 75. De golf van zelfstandig wonende ouderen is dus niet langer ‘de uitdaging van morgen’. Van de 75-plussers woont nu al 92 procent zelfstandig. Van de 90-plussers woont nu ongeveer één derde in een zorginstelling. Naar verwachting zal dat aandeel in 2035 al zijn gedaald tot circa 20 procent.^[1]

De vraag is: Hoe kun je hier als corporatie goed op inspelen? Aan wat voor woningen hebben ouderen behoefte? Wat voor ondersteuning mag je deze bewoners bieden als corporatie? En voor welke dienstverlening werk je samen met zorgpartijen?

De stappen tussen de reguliere eengezinswoning en het verpleeghuis

Bij zorgvastgoed voor ouderen denken velen al snel aan het traditionele verzorgings-/verpleeghuis. Maar tussen de reguliere eengezinswoning en het verpleeghuis is een aantal stappen te onderscheiden. De eerste stap is het aanpassen van een bestaande woning door bijvoorbeeld een traplift te installeren of de badkamer te voorzien van speciale beugels. Een volgende stap is zelfstandig wonen in een woonservicegebied. Dit is in feite het aanbieden van geschikte woningen voor ouderen met een zorgvraag in een normale wijk, maar dan met een hoog niveau van voorzieningen dichtbij. Weer een treetje hoger is de woongroep waarin ouderen een zelfstandige woning in een gebouw (of hofje) hebben met inpandige zorgvoorzieningen. Pas als zelfstandig wonen geen optie meer is, komt het verpleeghuis. Wie heden ten dage naar een verpleeghuis verhuist, woont daar vaak niet langer dan 1 tot 1,5 jaar.

Het ‘grijze gebied’ van zorgvastgoed

Waar zorgvastgoed begint en de reguliere woning ophoudt, is niet helemaal duidelijk: een grijs gebied. Binnen het grijze gebied tussen de reguliere woning en het verpleeghuis zijn het woonservicegebied en de woongroep in opkomst. Gezien de populariteit van concepten als de Leyhoeve in Tilburg voldoen zij aan de vraag van ouderen. Dit lijkt een win-win situatie. De kwaliteit van leven gaat omhoog want ouderen wonen zo lang mogelijk zelfstandig en eenzaamheid vermindert. Tegelijk kunnen doktoren, verplegers en verzorgers efficiënt zorg leveren. In het programma ‘Langer Thuis’ stelt het ministerie van VWS zich ten doel het aanbod van geclusterde woonzorgvormen te verhogen.

Wat mag wel en niet?

Een woningcorporatie is geen zorginstelling en haar taken zijn wettelijk gezien dan ook ingeperkt. In het kort:

• In het gebouw mogen inpandige zorgsteunpunten en ruimten voor bijvoorbeeld dagbesteding aanwezig zijn.
• Het is niet toegestaan om zorgvastgoed te beheren dat in eigendom is van een zorgintelling.
• Er mogen diensten geleverd worden die met wonen te maken hebben, maar geen zorgdiensten, maaltijddiensten en medische diensten.

Daarnaast geldt voor een zorgwoning een hogere maximale huur op basis van het WWS puntenstelsel. Als aan onderstaande voorwaarden is voldaan, dan mag de verhuurder het puntenaantal met 35% verhogen.

• De woning beschikt over een noodoproepinstallatie.
• Een gemeenschappelijke ruimte voor maaltijden of recreatie is aanwezig.
• Het gebouw is goed toegankelijk met rolstoel; er zijn geen drempels, alle gangen zijn minimaal 1,2 meter breed en er is een lift of hellingbaan bij drempels hoger dan 2 centimeter.

Samenwerking op het thema Wonen en Zorg

De rol van de woningcorporatie ligt dus vooral in het huisvesten van de ouderen. Samenwerking en coördinatie met andere partijen is nodig om zo goed mogelijk invulling te geven aan de (t)huisvestingsvraag. Zo moeten gemeenten sinds kort een hoofdstuk ‘Wonen en Zorg’ opnemen in hun Woonvisie. Hier brengen zij de vraag naar zorgvastgoed in kaart. Daarnaast is afstemming met zorgpartijen vereist voor de ondersteunende ruimten. Het goed op elkaar aansluiten van de verschillende zorgpartijen waar ouderen mee te maken krijgen, is een speerpunt van het kabinet. Hiertoe heeft zij initiatief genomen tot het kennisnetwerk Platform31, het samenwerkingsverband Pact voor de Ouderenzorg, waar al verschillende woningcorporaties bij zijn aangesloten en het Ondersteuningsteam Wonen en Zorg.

Waar kunt u zelf beginnen?

Alle woningcorporaties gaan te maken krijgen met een ouder wordend huurdersbestand. Het is noodzakelijk om hier op in te spelen door de vraag naar zorgvastgoed in het werkgebied in kaart te brengen en vervolgens het aanbod aan vastgoed hierop aan te passen. Vanuit de overheid wordt ingezet op woongroepen en woonservicegebieden waar ouderen lang zelfstandig kunnen blijven wonen. Coördinatie met zorg- en dienstverleners is nodig om zo goed mogelijk tegemoet te komen aan de zorgbehoeften van ouderen. Heeft u vragen over de risicobeoordeling van zorgvastgoed? Bekijk de mogelijkheden of stel uw vraag aan Michiel Majoor.

Meer inzicht in het speelveld van Wonen en Zorg?

Tijdens de training zorgvastgoed in perspectief staan we stil bij de ontwikkelingen binnen dit thema. We bekijken het speelveld, de spelers en belangen die rondom het onderwerp spelen. Met deze kennis kunt u weloverwogen beslissingen maken rondom zorgvastgoed de portefeuillestrategie.

Meer verdieping in de businesscase van (woon)zorgvastgoed vindt u tijdens de training de businesscase van zorgvastgoed.

^{[1] Cijfers op basis van de Huishoudensprognose 2018-2060 van het CBS.}