Realistisch begroten door onrealistisch veel te ontwikkelen?

In de Staat van de Corporatiesector 2021 geeft ILT-Aw een duidelijk signaal: “De gezamenlijke meerjarenbegroting toont vooral ambities in plaats van prestaties die redelijkerwijs haalbaar zijn binnen het begrotingstijdpad. Dat is voor de samenleving en stakeholders weinig transparant (p 14).” De Aw geeft aan dat in het toezicht de komende periode meer aandacht gaat naar het realiteitsgehalte van de begroting en de visie van corporaties op hun financiële buffers.

Dit wetende: hoe gaat u om met de onzekerheden in de begroting? In dit eerste artikel van een tweeluik staan we stil bij de projecten in de begroting. In het volgende artikel kijken we naar de onzekerheden in deze turbulente tijden.

Bestaat de begroting uit wensdenken?

De Aw signaleert dat de begroting soms bestaat uit wensdenken. Vanuit hun wensportefeuille rekenen corporaties een bepaalde transformatieopgave in, maar zijn er voldoende reële mogelijkheden om deze opgaven te realiseren? Alleen dan kan een corporatie een betrouwbare partner zijn.

Alert op planoptimisme

Ik vind de constateringen van Aw deels verrassend en deels herkenbaar. De meeste corporaties waar ik mee werk definiëren de transformatieopgave, maar laden deze met realistische projecten voor de komende jaren. Voor de verdere toekomst betreft het natuurlijk zachte plannen, maar daar is niets mis mee. De kritiek van Aw gaat over niet-realistische plannen die worden ingerekend. Als dit nog steeds gebeurt, is dat teleurstellend. In het onderzoek naar de realisatiegraad bij nieuwbouw dat door Rigo voor de ILT-Aw in 2021 is uitgevoerd, wordt planoptimisme als één van de redenen genoemd dat de realisatiegraad achterblijft: “Bij verschillende corporaties is daarnaast sprake van planoptimisme. Zij nemen plannen op voor oplevering in het komende jaar terwijl deze nog in de haalbaarheidsfase zijn en/of er geen omgevingsvergunning is aangevraagd (p. 8).” Als er inderdaad nog corporaties zijn die zich hierin herkennen, dan is de komende begroting een mooi moment om extra alert te zijn op planoptimisme in de plannen voor komende jaren.

Zorg voor extra ruimte in je portefeuille

Mijn ervaring is dat de meeste corporaties realistische nieuwbouwprojecten in de begroting laden, maar dat de projecten vertragen en pas later in de tijd worden gerealiseerd. Iedereen die ervaring heeft met bouwprojecten weet dat vertraging kan optreden. Kortom, het project is wel realistisch, maar de timing lastig onder controle te krijgen. Wat te doen? Streef je daadwerkelijk naar het realiseren van de beloofde volkshuisvestelijke investeringen, dan moet de projectenportefeuille waar actief aan wordt gewerkt, groter zijn dan waarvoor financiële ruimte is. Door actief te werken aan een grotere portefeuille dan die je in een betreffend jaar wil uitvoeren, speel je hierop in. De mate van overdimensionering is afhankelijk van hoe lang je vooruitkijkt, omdat de onzekerheid over projecten groter zijn als deze verder in de toekomst liggen of zelfs nog in de initiatief- of haalbaarheidsfase zitten.

Een voorbeeld: Stel een corporatie heeft de ervaring dat de eerste twee jaar 80% wordt gerealiseerd van de nieuwbouw. In de jaren 3-5 wordt 60% gerealiseerd en daarna 40%. Als de volkshuisvestelijke bijdrage van € 10 miljoen per jaar gerealiseerd moet worden, vraagt dit het werken aan een projectenportefeuille van het dubbele bedrag.

Voorbeeldcorporatie

De risico’s van deze benadering

Deze benadering stelt de corporatie beter in staat de volkshuisvestelijke nieuwbouwopgave te leveren, maar kent risico’s.

• Er worden verwachtingen gecreëerd naar lokale belanghebbenden, voor projecten waar financieel geen ruimte voor is. De belanghebbenden krijgen mogelijk meer productie dan nu, maar minder dan verwacht. Dat is nu ook het geval.
• Voor de eerste twee tot drie begrotingsjaren moeten er mogelijk meer investeringsbesluiten worden goedgekeurd, dan het gewenste investeringsbudget. De corporatie loopt de kans op een realisatiegraad van meer dan 100%. Dit kan problemen geven met de financiële ratio’s en met het borgingvolume. De afgelopen jaren is het duidelijk dat het niet realiseren van de investeringsopgaven als een kleiner risico wordt gezien, dan het risico op een overscore. Mogelijk vraagt dit een heroverweging gezien de uitdagingen op de woningmarkt.
• In de huidige benadering worden projecten veelal wel uitgevoerd, maar later in tijd. Als de nieuwbouwportefeuille aanzienlijk groter is dan wat je echt wil/kan uitvoeren als corporatie, moet je bij succes de mogelijkheid hebben om projecten die verder in de tijd liggen niet uit te voeren.

In mijn gesprekken met corporaties hoor ik ook operationele bezwaren, tot en met problemen met het invullen van de dPi toe. De hierboven beschreven optie is zeker geen panacee tegen alle problemen die ontstaan bij het uitvoeren van de nieuwbouwopgave. Het is wel een oproep om met elkaar na te gaan hoe het verschil tussen investeringsopgaven en realisatie verkleind kan worden. Een meer realistische begroting is hier een onderdeel van. In de kaderbrief die nu wordt opgesteld is het werken met realisatiesleutels voor de komende jaren een mogelijkheid om hieraan te werken.

Balans tussen volkshuisvestelijk presteren en financiële gezondheid

Het is een zoektocht naar de optimale balans. Tijdens de training Investeringsafweging woningcorporaties gaan we aan de slag met uw investeringsplannen. U plaatst uw investeringen in het bredere perspectief en leert meer over het opstellen van verantwoorde investeringskaders met een gezonde ruimte voor innovatie en vernieuwing. Bekijk het programma en de data.