Financiering van wooncoöperaties: een verkenning van mogelijkheden

Er is veel animo om wooncoöperaties op te richten. Helaas blijkt de financiering van wooncoöperaties in de praktijk lastig. Hierbij speelt de exploitatie een grote rol. Onder welke voorwaarden is er sprake van een sluitende exploitatie? En welke financieringsmogelijkheden kunnen daaraan bijdragen?

In opdracht van het ministerie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) heeft Johan Conijn, emeritus-hoogleraar woningmarkt, een verkennend onderzoek uitgevoerd. De resultaten zijn eergisteren naar de Tweede Kamer gestuurd.

Achtergrond van het onderzoek

Er is veel belangstelling voor wooncoöperaties. De wens om coöperatief te wonen is de belangrijkste drijfveer. Daarnaast speelt ook het huidige, grote woningtekort een rol. Bij het realiseren van deze wens lopen wooncoöperaties op tegen uiteenlopende problemen. De financiering van wooncoöperaties blijkt in de praktijk de meest weerbarstige en die staat centraal in dit rapport. Hierbij is ook de exploitatie bezien. Een sluitende exploitatie is een noodzakelijke voorwaarde voor het verkrijgen van financiering. De focus van dit onderzoek ligt op wooncoöperaties met woningen in het middeldure huursegment die via nieuwbouw worden gerealiseerd en in eigendom komen bij de wooncoöperatie.

Bevindingen

Uit de analyse blijkt dat het lastig is om de benodigde financiële middelen te vinden. Dat begint al bij de initiatief- en planfase met de kosten die in deze fases gemaakt moeten worden. Vervolgens financiert de bank over het algemeen niet meer dan 70% van de stichtingskosten. Er is dan behoefte aan een aanvullende financiering van 30%. En tot slot is een sluitende exploitatie als gevolg van de gestegen rente amper realiseerbaar. De belangrijkste conclusie is dat zonder een grote inbreng van Rijk of gemeente het voor een wooncoöperatie in de praktijk nagenoeg ondoenlijk is om een wooncomplex te realiseren.

De inbreng is nodig op verschillende onderdelen:

1. Subsidie in de initiatief- en planfase
2. Relatief lage, residueel berekende grondprijs
3. Overheidslening of overheidsgarantie voor (een groot deel van) de aanvullende lening ten opzichte van 70% bancaire financiering

En dan nog zal het met de gestegen bouwkosten en de gestegen rente zeer lastig zijn om een sluitende exploitatie te realiseren.

De rol van de overheid

Het is een politieke afweging of de overheid deze steun wenst te verstrekken. Daarbij speelt ook de vraag of er sprake is van geoorloofde staatssteun. De beantwoording van die vraag valt echter buiten het bestek van dit rapport. Het grote enthousiasme dat er momenteel is voor wooncoöperaties legt bij de overheid wel de verplichting neer om klare wijn te schenken. Het is van tweeën één: όf er komt een financieel en beleidsmatig kader waarbinnen er realistische mogelijkheden zijn voor wooncoöperaties om een wooncomplex te realiseren, όf er worden geen verwachtingen meer gewekt dat er mogelijkheden zijn voor wooncoöperaties.

Beheercoöperatie als alternatieve oplossing

Een andere uitweg vormt de beheercoöperatie. De coöperatie neemt het wooncomplex niet in eigendom, maar huurt het bij een belegger of woningcorporatie. Door een passende beheerovereenkomst te sluiten, heeft de beheercoöperatie toch de nodige vrijheid om het coöperatieve wonen vorm te geven. Bovendien zou het huurniveau lager kunnen zijn in vergelijking met de situatie dat de wooncoöperatie de eigenaresse is van het wooncomplex. Verder is er geen of minder steun van de overheid nodig. Als gemeenten bouwlocaties die voor wooncoöperaties beschikbaar zijn, ook benutten voor beheercoöperaties, zou dit een perspectiefvolle oplossing kunnen zijn.

Meer over het onderzoek is te vinden in de volledige publicatie.

De volledige publicatie