Nieuwe spelregels jaarrekening: beleidswaarde bepaalt de koers

De vervanging van marktwaarde door de beleidswaarde nadert gestaag. Langzaam maar zeker wordt steeds duidelijker wat de wijzigingen in de regelgeving zijn. Deze ontwikkelingen brengen zowel kansen als uitdagingen. Wat betekent dit voor uw organisatie? En wat is de laatste stand van zaken?

Marktwaarde verdwijnt definitief uit de jaarrekening

Een belangrijke stap is de aanpassing van de Woningwet. Het begrip ‘actuele waarde’ uit artikel 35, tweede lid, komt te vervallen. In plaats daarvan wordt de grondslag in het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) voorgeschreven. In het verlengde daarvan wordt de BTIV aangepast. Hierin komt te staan: “De waardering, bedoeld in artikel 35, tweede lid, van de wet, vindt plaats tegen de beleidswaarde.”

Met deze wetswijziging wordt de beleidswaarde niet alleen de primaire waarderingsgrondslag, maar verdwijnt de marktwaarde definitief uit de jaarrekening. Het eerdere voornemen om de markt- en beleidswaarde van plaats te laten wisselen is dus definitief van de baan. Dit omdat de consultatie van deze aanpassing zichtbaar maakte dat de knelpunten rondom de jaarrekeningcontrole daarmee niet weggenomen waren. De beoogde inwerkingtreding is 1 januari 2027 (dus per jaarverslag over 2026).

Interessant: tijdens de praktische opleiding Opstellen jaarrekening voor corporaties krijg je inzicht in de actuele stand van zaken.

Voor de fijnproevers: deze aanpassing heeft ook effect op een aantal andere bepalingen in het BTIV. Bij de administratieve en juridische scheiding (art. 75) wordt de ‘marktwaarde verhuurde staat’ vervangen door ‘beleidswaarde’. In de andere gevallen (de interne lening c.q. startlening van toegelaten instellingen (art. 13a en 82), de overdracht van DAEB werkzaamheden binnen de toegelaten instelling (art. 79 en 80) en het verzoek tot kwijtschelding van een sanerings- of projectsteunbijdrage (art. 118)) is gekozen voor ‘getaxeerde marktwaarde’.

Twee waarderingshandboeken

Komend najaar (waarschijnlijk op 31 oktober 2025) verschijnt het laatste Handboek Marktwaarde. Dit handboek geeft instructies voor de waardering per ultimo 2025. Daarna vervalt dit handboek en komt er een Handboek Beleidswaarde, dat waarschijnlijk door de Aw wordt gepubliceerd.

Het nieuwe handboek zal vergelijkbaar zijn met het bestaande Handboek voor marktwaardering. Het moet zorgen voor eenduidige toepassing van de beleidswaarde door alle corporaties. Naar verwachting verschijnt het concept Handboek Beleidswaarde tegelijk met de laatste versie van het Handboek Marktwaarde. Daarmee worden tijdig de concrete richtlijnen voor een consistente toepassing van de beleidswaarde 2.0 in de jaarrekening over 2026.

Onduidelijkheid over de waardering van niet-woningen blijft (nog even)

Een punt van zorg is blijft de onduidelijkheid over de waardering van niet-woningen (bedrijfsmatig onroerend goed, maatschappelijk onroerend goed en zorgvastgoed) vanaf 2026. Mogelijk blijft voor deze categorieën (net als nu) de marktwaardering gelden. In dat geval roept dit direct de vraag op of dit door corporaties zelf berekend wordt (met een handboek en is er dan nog sprake van een full versie?). Of komt die waardering op een andere manier tot stand?

Corporaties krijgen naar verwachting pas eind oktober 2025 duidelijkheid over dit onderwerp. Deze onzekerheid maakt het voor corporaties, met een significante portefeuille niet-woningen, lastig om hun waarderingsprocessen volledig in te richten.

Tip: wil je meer weten over het waarderen van niet regulier vastgoed? Bekijk het programma van onze verdiepingstraining.

Onderhoud krijgt extra aandacht

In de praktijk zien wij dat met name de verwerking van onderhoud een punt van aandacht is in de berekening van de beleidswaarde. De onderhoudskosten tussen corporaties lopen sterk uiteen. Dat roept vragen op over de vergelijkbaarheid en juistheid van de waarderingen. In het Handboek Beleidswaarde worden naar verwachting kaders opgesteld waarmee corporaties en accountants meer handvatten krijgen op dit vlak.

De Aw heeft aangegeven dat het daarbij niet nastreeft om de lengte van onderhoudscycli voor te schrijven. Wel wordt verwacht dat corporaties hun MJOP-gegevens meer gedetailleerd onderbouwen. Dit kan een aanleiding zijn om de huidige onderhoudsplanningen en -systematiek intern te evalueren. Wij adviseren dan ook om de opbouw en verwerking van het onderhoud in de beleidswaarde zo goed en volledig mogelijk vast te leggen in een position paper.

En wat gebeurt er met de marktwaarde?

Parallel aan de ontwikkelingen rondom beleidswaarde loopt ook een traject voor de aanpassing van de marktwaardering. Het WSW neemt daarbij het voortouw. Voor het WSW is een onafhankelijke en objectieve marktwaardering belangrijk voor het borgingsproces. Naar verwachting komt de marktwaarde in verhuurde staat centraal te staan en wordt deze op portefeuilleniveau bepaald. Corporaties leveren daarvoor alleen data aan.

In maart 2025 verspreidde het WSW een enquête onder corporaties, waaraan 80–90% deelnam. De uitwerking van de methodiek neemt de resterende maanden van 2025 in beslag. Vanaf januari 2026 begint het inrichtingsproces met testtrajecten waarin schaduwdraaien en optimaliseren centraal staan. In 2027 start de eerste ronde van de nieuwe marktwaarde, over verslagjaar 2026.

Stelselwijziging vraagt om extra onderbouwing

De wijziging van de waarderingsgrondslag in de jaarrekening is een stelselwijziging. Eenmalig geeft je corporatie in de jaarrekening een toelichting van de effecten van de wijziging en worden de vergelijkende cijfers in de jaarrekening aangepast. Voor het ‘vastgoed in ontwikkeling’ en de ‘voorziening onrendabele investeringen’ geldt hiervoor een uitzondering. Voor deze posten mag het effect van de stelselwijziging worden verwerkt aan het begin van het boekjaar.

Houd er dus rekening mee dat accountants dit jaar meer diepgaande vragen stellen over de onderbouwing van de beleidswaarde, met name over de MJOP-verwerking en de gehanteerde uitgangspunten. Dit speelt al voor de komende jaarrekening, aangezien deze cijfers de vergelijkingsbasis vormen voor de jaarstukken van 2026.

Ook interessant: praktische tips voor meer grip op onderhoudsuitgaven

Zelf je kennis vergroten over de beleidswaarde?

De overgang vraagt om een grondige voorbereiding, niet alleen technisch maar ook organisatorisch. De waarderingssoftware verandert, en processen vragen om aanpassingen. Up-to-date kennis is dus onmisbaar voor een succesvolle implementatie.

In onze training Beleidswaarde 2.0: wijzigingen en effecten leer je alles over de actuele ontwikkelingen en de praktische gevolgen voor jouw corporatie. Bekijk het programma en de data.

Heb je specifieke vragen of behoefte aan een objectieve blik op de verwerking van de beleidswaarde, de MJOB of je MJB? Stel je vraag aan Niels Kornegoor.