Rekenvoorbeeld: effect nieuwe parameters leidraad op begroting en jaarrekening

Op 31 juli jl. is de Leidraad economische parameters dPi 2023 gepubliceerd. De richtlijn bevat geactualiseerde verwachtingen voor een aantal parameters die ook direct betrekking hebben op de waardering, zoals de prijsinflatie, leegwaardestijging en de loonstijging.

Met wijzigende parameters verandert de waardering van uw vastgoed voor de begroting voor 2023 ten opzichte van de waardering voor de jaarrekening 2022. Met behulp van een rekenvoorbeeld geven we een beeld van de effecten die u kunt verwachten bij de actualisatie van de waardering voor de begroting en maken we u bewust van een aantal aandachtspunten.

Ook interessant: 5 tips voor het opstellen van een realistische meerjarenbegroting

Parameter aanpassingen in de leidraad

Ten opzichte van de indices uit het handboek is een duidelijk verschil zichtbaar. Alle reeksen zijn op korte termijn naar boven bijgesteld, terwijl de langere termijn inschattingen naar beneden zijn bijgesteld. Dit verschil is voor alle indices (prijsinflatie, looninflatie, bouwkostenstijging en leegwaardestijging) zichtbaar. Zo ligt de prijsinflatie in het handboek in 2023 bijvoorbeeld op 2,6%, terwijl deze in de leidraad op 4,7% staat. Op lange termijn valt de prijsinflatie juist lager uit in de leidraad, 1,75% tegenover de 2% die in het handboek wordt verondersteld.

Nieuwe peildatum voor jaarrekening en begroting

Naast de aanpassingen die voortkomen uit wijzigende indices, wijzigt de waardering ook door het opschuiven van de peildatum van de waardering. Voor de jaarrekening is de peildatum 31-12-2022. Voor de begroting wordt dat 31-12-2023. Markthuren, beheer, onderhoud, etc. worden allen één jaar geïndexeerd. Met de hoge bouwkostenstijging en prijsinflatie ontstaan door deze indexatie duidelijke verschillen tussen de kasstromen in het eerste jaar.

Rekenvoorbeeld: effect nieuwe parameters

In de waarderingsmodule van de Trace & Treasury software hebben wij twee waarderingen opgesteld voor een voorbeeldwoning^[1] (gelegen in Apeldoorn)

1. Een waardering op basis van het handboek (versie 31 maart 2023),
2. Een waardering op basis van de parameters zoals opgenomen in de Leidraad Economische Parameters 2023.

De kenmerken van de voorbeeldwoning zijn als volgt:

Deze input leidt in de verschillende waarderingen tot de volgende uitkomsten:

Vijf conclusies en aandachtspunten

Een aantal zaken valt op als we kijken naar de uitkomsten:

#1: Lagere marktwaarde

De marktwaarde valt in dit voorbeeld bijna € 10.000- lager uit. Met alle veranderende parameters en indexaties vallen de huurkasstromen hoger uit en blijven de onderhouds- en beheerkasstromen ongeveer gelijk, maar de eindwaarde en overdrachtskosten drukken de marktwaarde behoorlijk.

#2: Eindwaarde daalt

De eindwaarde daalt met ongeveer € 9.000,-. De voornaamste oorzaak van de daling is de langetermijn-aanpassing van de prijsinflatie. De eindwaarde is direct afhankelijk van de prijsinflatie omdat de belangrijkste kasstroom, namelijk de huurkasstroom, op lange termijn stijgt met de prijsinflatie. De daling van 2% naar 1,75% heeft daarmee een groot effect op de waardering.

#3: Hogere overdrachtskosten

Ook de overdrachtskosten zijn hoger in het tweede rekenvoorbeeld. Dit is het directe gevolg van het opschuiven van de peildatum van de waardering. De overdrachtsbelasting is namelijk op 1 januari 2023 verhoogd van 8% naar 10,4%. In de waardering voor de jaarrekening 2022 werd het oude tarief van 8% nog gehanteerd, terwijl voor de begroting het nieuwe tarief van 10,4% wordt gebruikt, wat leidt tot aanzienlijke verschillen in de waardering.

#4: Zelf leegwaardestijging bepalen

Een belangrijk aandachtspunt is dat de Aw verwacht van corporaties dat zij zelf een inschatting maken voor de leegwaardestijging voor de jaren 2023, 2024 en 2025 en dus niet zomaar de cijfers uit het handboek overnemen. Houdt hier dus rekening mee in het opstellen van uw begroting.

#5: Pas boveninflatoire huurverhoging aan

Een extra aandachtspunt merken we op bij de huurverhoging die wordt opgevoerd voor de waardering. De maximaal toegestane huurverhoging voor sociale huurwoningen verschilt namelijk op individueel en portefeuilleniveau. In de Nationale prestatieafspraken is afgesproken dat de maximale huursomstijging 5,1% mag bedragen op totaalniveau, terwijl het handboek voorschrijft dat op individueel niveau de loonstijging wordt gevolgd, die 5,6% bedraagt. Om gehoor te geven aan de vereisten uit de Nationale prestatieafspraken dient u zelf in de begroting de boveninflatoire huurverhoging aan te passen en op maximaal minus 0,5% te zetten.

Hulp nodig bij uw meerjarenbegroting?

Heeft u behoefte aan ondersteuning bij het opstellen van de meerjarenbegroting? Bij het uitvoeren van deze tip? Of bij een kwaliteitscheck op uw bestaande begroting? Onze adviseurs ondersteunen corporaties bij het proces van de meerjarenbegroting. Neem vrijblijvend contact op met Daan Vrijmoet.

Uw kennis vergroten over het opstellen van de waardering?

Bent u op zoek naar meer handvaten voor de waardering over het omgaan met andere uitdagingen zoals het waarderen van flexwoningen? Tijdens de training Verdieping Vastgoedrekenen en waarderen gaan we dieper in op de aspecten van het waarderingsproces, recente ontwikkelingen van het handboek en zoomen we in op een aantal complexere thema’s met betrekking tot de waardering.

^{[1] De weergegeven waarderingen zijn voorbeelden. De waardering is van veel factoren afhankelijk, zoals de regio waarin u actief bent en het type bezit dat u waardeert. Ook de mate waarin een eigen zienswijze wordt gehanteerd en wordt afgeweken van de parameters in de leidraad zijn daarbij van belang en kunnen ertoe leiden dat de verschillen tussen de waarderingen voor uw corporatie anders uitvallen dan in deze voorbeeldberekening.}