Het rendement van zorgvastgoed: 5 vragen die ertoe doen
Rendement in zorgvastgoed begint bij keuzes
Zorggeschikt wonen wordt vaak gezien als maatschappelijk noodzakelijk, maar bouwkundig en financieel ingewikkeld. De praktijk is genuanceerder. In de praktijk blijkt het rendement niet een simpele uitkomst van “zorg = duur”, maar van keuzes in ontwerp, exploitatie en financiering. In het onderzoek Wonen voor Morgen hebben wij (Finance Ideas) en EGM architecten verschillende varianten van vastgoed voor wonen met zorg doorgerekend. Wat blijkt: het rendement is niet primair afhankelijk van het label ‘zorg’. Wel heeft een aantal specifieke factoren grote invloed. Afgelopen week hebben we een webinar gegeven om de uitkomsten van het onderzoek te bespreken. In deze FAQ beantwoorden we de vijf meest gestelde vragen en gaan we concreet in op wat het onderzoek zegt over rendement, risico’s en sturingskansen.
#1 Levert zorggeschikt wonen financieel minder op dan reguliere woningen?
Kort antwoord: nee, niet per definitie.
In de basis laat het onderzoek zien dat een regulier nultredencomplex (60 appartementen van ca. 57 m², verhuurd tegen de eerste aftoppingsgrens) een rendement van circa 1,7% haalt binnen de beleidswaardemethodiek. Dat is het referentiepunt. Zorggeschikt wonen kan daar dichtbij komen, mits subsidies en bekostigingscomponenten voor dagbesteding structureel worden meegenomen in de kasstromen. Zonder externe financiële ondersteuning (zoals stimuleringsregelingen of de NHC voor dagbesteding in het VPT) daalt het rendement en vergt realisatie een additionele financiële bijdrage van een woningcorporatie. Maar met gerichte instrumenten blijft zorgvastgoed financieel verdedigbaar.
#2 Waarom drukken ontmoetingsruimten het rendement zo snel?
Kort antwoord: Omdat ze ruimte vergen en kosten worden gemaakt voor community management, zonder dat dit leidt tot een hogere huuropbrengst.
Ontmoetingsruimtes en gemeenschappelijke voorzieningen verhogen de maatschappelijke waarde, maar drukken de netto kasstroom omdat een deel van de potentiële huuropbrengst wegvalt en beheerkosten toenemen. In een geclusterde woonvorm worden vaak één of twee woningen opgeofferd voor een ontmoetingsruimte. Tegelijk komen er extra beheerkosten bij, bijvoorbeeld voor community management. In de doorrekening daalt het rendement daardoor van circa 1,7% naar 1,2%. Financieel gezien lijkt dat een nadeel. Strategisch gezien ondersteunt het echter het concept van samenredzaamheid en leefkwaliteit. Interessant is dat het rendement deels kan worden hersteld wanneer community management extern wordt gefinancierd (bijvoorbeeld via gemeente of zorgkantoor). Dat gebeurt op dit moment in de praktijk ook regelmatig, veelal via tijdelijke middelen vanuit de ‘specifieke uitkering domeinoverstijgende samenwerking’ (spuk-dos). Voor een structurele ‘reparatie’ van het rendement van een woningcorporatie zijn echter geen tijdelijke, maar structurele (externe) financieringsbronnen nodig.
#3 Is extramuraal (VPT) financieel aantrekkelijker dan intramuraal?
Kort antwoord: Dat hangt af van huurprijs, schaal en NHC.
Bij volledige VPT-verhuur mét dagbestedingscomponent stijgt het rendement fors, tot ruim 2,4%. Intramurale exploitatie komt in de basis uit rond de 3,0%, oplopend wanneer de NHC stijgt (zoals met de verhoging van 13% in 2026). Zodra ongeveer de helft van de woningen verhuurd kan worden boven de aftoppingsgrens (richting DAEB- of liberalisatiegrens), blijkt extramuraal wonen financieel gunstiger dan intramuraal. In sommige scenario’s loopt het rendement dan op tot 4% of meer. Daarbij is wel van belang om aan te tekenen dat het creëren van een solitair gelegen ‘extramuraal verpleeghuis’ niet goed past bij de gedachte van een samenredzame gemeenschap en het kunnen inzetten van informele ondersteuning. Een ‘extramuraal verpleeghuis’ lijkt daarom maatschappelijk gezien alleen van meerwaarde als het deel uitmaakt van een groter geheel en concept met voldoende andere, vitale bewonersgroepen.
#4 Hoe belangrijk is woninggrootte voor het rendement?
Kort antwoord: Behoorlijk belangrijk. Metrage is een van de knoppen in de businesscase met een relatief grote impact op het rendement.
Bij gelijke huurprijs verlaagt een kleiner woonoppervlak de bouw- en exploitatielasten per eenheid. In de analyses leidt dat tot duidelijke stappen in rendement:
- 57 m² à circa 1,2%
- 46 m² à ongeveer 1,6%,
- 34 m² à boven de 2%
Dat effect is logisch: kleinere metrages leiden tot lagere bouwkosten per woning, terwijl de huur binnen hetzelfde regime blijft. Tegelijk is metrage geen puur financiële keuze. Regionale woonvoorkeuren en toekomstige herbruikbaarheid spelen een grote rol. Daarom is de kernboodschap van het onderzoek niet “maak alles zo klein mogelijk”, maar “differentieer bewust”.
#5 Wat is de belangrijkste financiële les uit het onderzoek?
Het succes van zorggeschikt wonen is afhankelijk van samenhang in keuzes, binnen de lokale context. Het rendement wordt niet bepaald door één factor, maar door de samenhang tussen subsidies, huurregime, metrage, type zorg (VPT vs. intramuraal) en organisatie van ontmoeting.
Vragen over Wonen en zorg?
Heeft u vragen over Wonen en zorg of over de mogelijkheden voor uw corporatie? Neem contact op met Michiel Majoor. Staat u voor belangrijke investeringskeuzes op het gebied van wonen en zorg? Bekijk hoe wij corporaties ondersteunen bij investeringsprojecten, met inzicht in risico’s, rendement en samenwerking met zorg en gemeenten.
Zelf uw kennis vergroten? Tijdens de training ‘De businesscase van zorgvastgoed‘ ontvangt u meer inzicht in de verschillende vastgoedproducten, concepten en rendementen in wonen en zorg.
