Ondersteuning portefeuille- en asset management woonzorgvastgoed Wooninc.

In 2018 constateerde Wooninc. dat zij behoefte had aan een meer centrale aansturing van de strategie en het beleid met betrekking tot het woonzorgvastgoed. Zij vroeg Finance Ideas haar bij deze professionaliseringsslag te ondersteunen. In nauwe samenwerking met een team van betrokkenen binnen Wooninc. heeft Finance Ideas bijgedragen aan het ontwikkelen van een visie op seniorenvastgoed. Hoe zag dit traject eruit? Corstiaan neemt ons mee in het proces.

De woonzorgvastgoedportefeuille van Wooninc.

Wooninc. heeft in de afgelopen jaren (mede als gevolg van recente fusies) een significante portefeuille aan woonzorgvastgoed bijeengebracht. De traditionele verzorgings- en verpleeghuizen (voor bewoners met een intramurale indicatie) maken hier deel van uit, maar de portefeuille bestaat voornamelijk uit zelfstandige woningen die geschikt zijn voor wonen met zorg. Daarnaast werkt Wooninc. samen met verschillende instellingen op het gebied van welzijn en zorg, en is zij een strategische alliantie aangegaan met één van haar zorgpartners, Vitalis WoonZorg Groep.

Het creëren van een optimaal aanbod van zorgvastgoed

De eerste stap voor een meer centrale aansturing van de strategie en het beleid? Inzicht in het lange termijn doel van Wooninc. Zij wenst vanuit een helder strategisch vertrekpunt keuzes te maken die optimaal bijdragen aan het realiseren van dit doel, met inachtneming van de strategische kansen en risico’s die aan de mogelijke keuzes zijn verbonden.

De uitdaging is om een optimaal aanbod van zorgvastgoed te creëren, gegeven:

• De veranderende omstandigheden in de zorg (demografie, technologie, wetgeving etc.).
• Al dan niet door regelgeving gedreven verschuivingen in de woonvoorkeuren van senioren met een zorgbehoefte.
• Het acteren van andere partijen in deze nichemarkt.

Waar te beginnen met een dergelijk project?

De werkzaamheden voor dit project zijn onderscheiden in twee sporen: een ‘strategisch spoor’ en een ‘portefeuille- en asset management spoor’. Beide sporen zijn parallel aan elkaar doorlopen. Binnen het strategische spoor zijn relevante trends en ontwikkelingen geïdentificeerd op het gebied van demografie, woonvoorkeuren, arbeidsmarkt, technologie en wet- en regelgeving. Tevens is een visie en strategie geformuleerd voor het woonzorgvastgoed aan de hand van zes relevante thema’s.

Werkzaamheden binnen het portefeuille- en asset management traject

De uitgevoerde werkzaamheden binnen het portefeuille- en asset management spoor kunnen worden onverdeeld in de volgende driedeling:

• In kaart brengen van de woonzorgvastgoedportefeuille (technisch, volkshuisvestelijk, financieel etc.).
• Doorontwikkelen van beoordelingskaders (volkshuisvestelijk en financieel), op basis van de strategische keuzes uit de portefeuillestrategie.
• Ondersteunen bij investeringsvraagstukken en huurovereenkomsten.

Het resultaat? Een actuele portefeuillestrategie

Wooninc. beschikt over een actuele portefeuillestrategie waarmee zij in staat is om de gewenste portefeuilletransitie met betrekking tot het woonzorgvastgoed te concretiseren. Besluiten over het woonzorgvastgoed (investeringen/desinvesteringen) worden mede aan de hand van dit document beoordeeld. Het document vormt tevens de basis voor de beoordelingskaders op tactisch niveau (volkshuisvestelijk en financieel).

Inzicht in de financiële prestaties en maatschappelijke score

Finance Ideas heeft tijdens de interimperiode tevens verschillende deelanalyses uitgevoerd met als doel een zuiver beeld te krijgen van de eigenschappen van de woonzorgvastgoedportefeuille. Het betreft onder meer een analyse van het verwachte rendement, gebaseerd op een dump van de meerjarenbegroting uit WALS/FMP (op complexniveau). In relatief korte tijd is op deze wijze veel inzicht verkregen in de financiële prestaties van zowel de reguliere portefeuille als de woonzorgvastgoedportefeuille.

Daarnaast heeft Finance Ideas bijgedragen aan de ontwikkeling van een maatschappelijke score, waarmee wordt gemonitord in hoeverre de woningcomplexen aansluiten op de ambities uit de portefeuillestrategie en het gezamenlijke beoordelingskader van Aw/WSW (ten aanzien van de aspecten beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit).

Waarom Finance Ideas?

Ten aanzien van de vacature voor een concernadviseur woonzorgvastgoed was Wooninc. specifiek op zoek naar een professional met verstand van zowel de zorgmarkt als de corporatiesector, alsmede met voldoende inhoudelijke achtergrond en ervaring op strategisch niveau. Wooninc. heeft Finance Ideas gevraagd om deze rol op interimbasis in te vullen. De werkzaamheden zijn zoveel mogelijk samen met medewerkers van Wooninc. uitgevoerd, zodat de resultaten na werving van de nieuwe concernadviseur op een goede manier konden worden overgedragen.

Wat was de meerwaarde van deze samenwerking?

Finance Ideas heeft uitgebreide ervaring op het gebied van (woon)zorgvastgoed. De adviseurs werken voor zowel woningcorporaties als zorginstellingen en zijn daarom goed in staat om de verbinding te leggen tussen de ontwikkelingen in de zorg en de daaruit voortvloeiende risico’s en kansen voor het zorgvastgoed. Een greep uit recente projecten zijn:

• Vaststellen van een visie en strategie voor de zorgvastgoedportefeuille.
• Implementeren van asset management binnen zorgvastgoedportefeuilles.
• Opstellen van risicoanalyses voor de zorgvastgoedportefeuille.
• Onderhandelen met zorginstellingen over huurcontracten.
• Organiseren van kennisbijeenkomsten tussen woningcorporaties en zorginstellingen.

Wilt u meer weten over portefeuille- en asset management rondom woonzorgvastgoed?

Corporaties bezitten een derde van het totaal aan woonzorgvastgoed. 92% van de corporaties heeft zorgvastgoed in haar portefeuille. Met de trend dat ouderen steeds langer zelfstandig wonen, het zogenoemde ‘scheiden van wonen en zorg’, verandert de vraag naar (woon)zorgvastgoed. Welke keuzes maakt u ten aanzien van de betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit/duurzaamheid van uw woningvoorraad? Een actueel portefeuilleplan geeft u inzicht. Heeft u behoefte aan ondersteuning rondom deze vraagstukken? Neem contact op met onze adviseurs.