SOM congres: zijn interne buffers, eigen beleid en doelmatigheid verleden tijd?
De afgelopen maanden is er veel aan het schuiven in de volkshuisvesting. Tijdens het jubileumcongres van SOM (gefeliciteerd Wim!)[1] afgelopen week, werd dit nog eens benadrukt. We delen een aantal observaties, verwonderpunten en vragen.
Buffers (interne ratio’s) niet meer nodig?
Zowel Aw als WSW suggereerde dat het aanhouden van interne buffers niet noodzakelijk is. De grenzen houden al rekening met macro-economische onzekerheden. Bij het hanteren van eigen grenzen sprak Aw tijdens SOM over “buffer op buffer op buffer”.
Een reden voor corporaties om een buffer aan te houden is de dreiging van bijzonder beheer wanneer niet meer wordt voldaan aan de grenzen van Aw en WSW. Aw en WSW gaven aan dat de huidige strikte handhaving mogelijk overboord gaat. Hiervoor loopt een gezamenlijk project. WSW zei dat enkele jaren ICR-onderschrijding in de toekomst niet per se tot bijzonder beheer hoeft te leiden. Een flinke ommezwaai.
In Opgaven en middelen (NPA voorloper) gaf WSW het volgende aan: “In de praktijk zullen corporaties bij voorkeur een buffer aanhouden bovenop de individuele normen van Aw en WSW om enige vrijheid voor beleidswijzigingen te behouden en om financiële tegenvallers op te kunnen vangen. Dit is ook wenselijk voor de robuustheid van het stelsel, omdat corporaties anders bij tegenvallende maatschappelijke of economische ontwikkelingen weinig bewegingsruimte hebben en investeringen moeten uit- of afstellen.”[2] Nu lijkt zelfs een ICR < 1,4 geen probleem. WSW maakt zich terecht zorgen over de mate waarin de operationele kasstroom goed in beeld is. Zolang bijvoorbeeld het zicht op het benodigde onderhoud onvolledig is, vormt een ICR van 1,4 of lager een groot risico, ook voor het WSW. Aw en WSW lijken de teugels dus iets te laten vieren. Corporaties die deze ruimte willen gebruiken, moeten hun operationele processen wel volledig onder controle hebben.
Wettelijke eis doelmatigheid overboord?
Vanuit VRO werd gehamerd op het leveren van de beloofde prestaties, met een nadruk op nieuwbouw. Er werd ook duidelijk gemaakt dat de sector een politieke prijs gaat betalen indien de prestaties niet worden geleverd. Het niet snel genoeg leveren van nieuwbouw door corporaties is echter geen kwestie van onwil. De sector wordt geconfronteerd met gebrek aan grondposities, trage vergunningsprocedures, flora- en fauna uitdagingen, tijdrovende rechtszaken en beperkt aanbod van commerciële ontwikkelaars. Toen tijdens de presentatie de hoge prijzen van ontwikkelaars aan bod kwam, leek het signaal vanuit VRO dat corporaties dat maar moeten accepteren als dit de productie bevordert. “Liever 400 hele dure woningen dan geen woningen”, was de oproep van VRO. Is de wettelijke eis van doelmatigheid niet meer relevant? Helpt een dergelijke uitspraak om prijzen van ontwikkelaars te beteugelen?
Hoe VRO kan helpen de productie te versnellen of de afspraken realistisch te maken bleef grotendeels onbeantwoord. Persoonlijk had ik een reactie verwacht van VRO naar aanleiding van de toezichtsignalen van Aw. Signaal 1: “De nationale, provinciale en regionale bouwprogramma’s zijn voor de afgesproken periode tot en met 2030 onrealiseerbaar. Wees daar realistisch in.”[3] Tijdens SOM werd gesproken over een update van de NPA, maar een realistisch programma vanuit het Rijk is niet gepresenteerd. Signaal 2: “Het verplichte grotere aandeel betaalbare nieuwbouw zet de grondexploitatie sterk onder druk. De Aw vindt het belangrijk dat het Rijk ervoor zorgt dat voor de bouw van sociale huurwoningen door corporaties overal een sociale kavelprijs gaat gelden.”[4] Op dit punt ook geen terugkoppeling van VRO. Of is de terugkoppeling dat corporaties gewoon moeten betalen?
Corporaties leveren niet
Aw, WSW en BZK spraken corporaties aan op de slechte realisatie van hun begroting en daarmee het niet nakomen van afspraken. De veel gehoorde reactie was dat dit ligt aan externe factoren en partijen. Dit externaliseren van deze uitdaging is te makkelijk. Natuurlijk wordt een ontwikkeling beïnvloed door vele partijen. De vraag is hoe een professionele woningcorporatie omgaat met deze onzekerheid. Hoe serieus is de ‘happy-flow’ planning van vastgoed? Wat doen corporaties om de onzekerheden te managen? En vooral: welk deel van de projectenpijplijn nemen we op in de begroting?
Uit praktijkvoorbeelden blijkt dat het echt mogelijk is. Zo gaf Domijn aan een hoge realisatie-index te hebben. Rochdale gaf aan vertragingen in nieuwbouw op te vangen met versnellingen in bestaand bezit, zodat de investeringskasstroom wel wordt gerealiseerd. Op sectorniveau slagen we daar vooralsnog niet in. De realisatie van de totale investeringsstroom blijft achter bij de prognoses. “Met gemiddeld € 16 miljard per jaar zijn de investeringen in deze prognose gemiddeld € 8,2 miljard hoger dan de realisatie in 2022. De raming voor de prognoseperiode is helaas onrealistisch. Het verloop van het bedrag aan investeringsuitgaven voor alleen 2022 (begroting eerste jaar, forecast en realisatie) illustreert de kloof tussen begroten en uitvoeren, terwijl het verloop in de tijd slechts zestien maanden is (1 september 2021 tot en met 31 december 2022). Van de geraamde € 12 miljard werd slechts € 7,8 miljard gerealiseerd.”[5] WSW gaf tijdens SOM aan de prognoses van de corporaties volstrekt onrealistisch te vinden. Realistisch planning is noodzakelijk en mogelijk. Zorg hiervoor bij dPi2024!
Ook interessant: Handvatten voor een realistische meerjarenbegroting
Volkshuisvestelijke continuïteit gedefinieerd
Het duurzaam presteren stond bij veel van de bijdragen centraal. Een positieve ontwikkeling is het definiëren van een minimaal investeringsniveau dat noodzakelijk is voor instandhouding en daarmee volkshuisvestelijk presteren. Onderhoud, het wegwerken van EFG-labels, noodzakelijke investeringen (wegwerken schimmel, funderingsherstel, etc.) en herstructureringsinzet. Ook het uitvoeren van de huidige huurregelgeving is onderdeel van instandhouding. Op sectorniveau is dit bepaald en wordt gebruikt om de volkshuisvestelijke continuïteit te bepalen. Daarboven op komen de NPA-opgaven (regionaal en nationaal). Hierdoor wordt het inzichtelijk of de NPA-opgave betaalbaar is op nationaal niveau.
Hoe ver is uw corporatie verwijderd van dit minimale investeringsniveau? Wat is de noodzakelijke herstructureringsopgave? Is uw onderhoud goed en doelmatig? Kunt u het NPA-deel daarbovenop uitvoeren? Deze individuele uitwerking moet nog vorm krijgen. Stel u daarbij ook de vraag wat de volkshuisvestelijke continuïteit betekent voor de hoogte van de ICR. Is een hogere ICR wellicht nodig om voldoende middelen te hebben om uw woningvoorraad in stand te houden?
Johan Conijn start een project met corporaties die willen weten wat de volkshuisvestelijke continuïteit betekent voor de hoogte van hun ICR. Met deze resultaten wordt het DrieCompartimentenModel verder doorontwikkeld. Wilt u hier onderdeel van zijn? Stuur Johan Conijn een bericht voor meer informatie.
Is er nog ruimte voor eigen beleid?
Aedes gebruikt het duurzaam prestatiemodel om onderlinge solidariteit vorm te geven. Corporaties die ruimte hebben om volkshuisvestelijke continuïteit te garanderen (instandhouding) voeren vervolgens hun NPA-opgaven uit. Als dat haalbaar is ontstaat ruimte om bij te dragen aan de regionale NPA-opgave (solidariteit). Als regionaal een overschot bestaat kan dit landelijk worden ingezet. Een mogelijke interpretatie hiervan is dat corporaties geen ruimte wordt gegeven voor eigen beleid. Mag je als corporatie al je bezit tot 2030 tot de isolatiestandaard brengen? De isolatiestandaard is geen onderdeel van instandhouding en in de NPA is afgesproken dat een deel van het bezit aan de standaard moet voldoen, niet al het bezit. Het eigen beleid beperkt de pot die overblijft voor de regio.
Een ander voorbeeld is Afhuurbeleid. Het afgesproken huurbeleid is zelfs onderdeel van instandhouding. Als u volgend jaar 4,5% huurverhoging inrekent in plaats van de afgesproken 6,1%, verkleint dit de regionale pot. Tijdens SOM werd gesproken over de mogelijkheid om corporaties die hulp nodig hebben te toetsen; “hebben zij er zelf wel alles aan gedaan?”.
Is afgedwongen solidariteit wel zo’n goed idee?
Wat ik interessanter vind is dat corporaties die geen hulp nodig hebben, via eigen beleid de pot kleiner maken waar hulpbehoevende partijen van afhankelijk zijn. Is het een haalbare en wenselijke weg om alle ruimte voor eigen beleid bij corporaties weg te halen? Wij denken van niet. En wat zou de gemeente daarvan vinden in het kader van de prestatieafspraken? AKD waarschuwde Aedes-leden om goed na te denken over de gevolgen van solidariteit via het duurzaam prestatiemodel. Vrijwillige solidariteit tussen individuele partijen en eventueel wettelijk verplichte solidariteit via sanering of projectsteun lijken logisch. Afgedwongen solidariteit via het duurzaam prestatiemodel: not so much.
Conclusie: volkshuisvestelijke opgaven staat weer centraal
Goed om te zien dat de volkshuisvestelijke opgaven weer helemaal centraal staan. Interessant dat Aw en WSW zich meer faciliterend opstellen richting het mogelijk maken van deze opgaven (ik neem aan binnen acceptabele risicomarges). Mooi dat corporaties zich zo sterk inzetten op leveren binnen de operationele en financiële mogelijkheden. De nieuwe rollen en instrumenten roepen de nodige vragen op, maar ook die zullen we weer met elkaar oppakken.
Vragen over deze bevindingen?
Heeft u vragen over deze bevindingen of wilt u verder sparren over financieel verantwoord presteren? Stel uw vraag via onderstaand formulier of neem contact op met Daan Vrijmoet.
[1] SOM, Financieel Beleid Woningcorporaties, 9 oktober 2024. 25ste jubileum van SOM.
[2] BZK, opgaven en middelen corporatiesector, 2021, p 27
[3] ILT-Aw, Staat van de corporatiesector 2023, 2024, p. 13
[4] Idem
[5] Onderzoeksrapport bij de Staat van de corporatiesector 2023, p. 15
