ORT budget als voorwerk voor uw begroting

Twee jaar geleden schreven wij een artikel dat startte met: “De druk op corporaties om te investeren, is nu misschien wel groter dan ooit. Er dreigt een groot tekort aan sociale huurwoningen waardoor het nodig is dat er door corporaties fors wordt bijgebouwd. Tegelijkertijd tikt de klok ten aanzien van het gasloos maken van de woningvoorraad in 2050 geduldig verder. En als het even kan mag de huurder niet opdraaien voor de kosten van deze verduurzaming.” Deze tekst heeft in twee jaar niets aan actualiteit verloren. Hoogstens zijn de ambities nader ingevuld met de Woonagenda van minister De Jonge.

Daarnaast heeft het afschaffen van de verhuurderheffing ervoor gezorgd dat corporaties middelen hebben (terug)gekregen om een groter deel van de noodzakelijke investeringen te kunnen doen. Maar ook na afschaffing van de verhuurderheffing is een groot deel van de corporatie-investeringen financieel onaantrekkelijk.

Tip: Tijdens de training Investeringsafweging woningcorporaties gaan we aan de slag met het ORT-budget, onrendabel investeren en uw investeringsplannen.

Hoe komen onrendabele toppen tot stand?

Niet elke euro die een corporatie investeert in nieuwbouw of renovatie ziet de corporatie terug in een stijging van het vermogen. Het verschil tussen de investering en de markt- of beleidswaarde die wordt gecreëerd, noemen we de onrendabele top. De onrendabele top maakt duidelijk dat de investering niet wordt terugverdiend gedurende de (markt- of beleidsconforme) exploitatie van de woning. Met name bij renovaties zien we in de praktijk dat deze projecten veelal voor 90% tot 100% onrendabel zijn ten opzichte van de beleidswaarde. Dit komt voornamelijk doordat er geen of slechts een geringe huurverhoging wordt gevraagd.

Beschikbare vermogen voor de toekomst

Ga je als corporatie voor het onrendabele deel van investeringen nieuwe leningen aantrekken, dan komt daar een uitgaande kasstroom voor renteverplichtingen bij. Niet alleen verlies je dan vermogen door de investering, ook de operationele kasstroom gaat er door achteruit. Corporaties handelen niet vanuit een winstoogmerk. In zekere zin hoort onrendabel investeren dus bij de doelstellingen van het bedrijf. Het neemt echter niet weg dat corporaties vanuit rentmeesterschap geredeneerd wel hun beschikbare vermogen in de gaten moeten houden om in de toekomst te presteren voor hun doelgroep.

Hoe groot is uw investeringsportemonnee?

De afschaffing van de verhuurderheffing zorgt voor een aanzienlijke verhoging van het investeringspotentieel van corporaties. In de voorbereiding van de begroting 2023 en verder, is het zinvol om opnieuw te kijken naar de mate en snelheid waarin uw corporatie bereid is om in te teren op het opgebouwde eigen vermogen. Als u een groter deel van uw vermogen inzet voor de huidige opgaven, dan neemt uw financiële ruimte voor het aanpakken van de volkshuisvestelijke behoefte van toekomstige generaties af. Het bepalen van het ORT-budget is een eenvoudig middel om deze strategische discussie te voeren richting de begrotingsopstelling. Uw corporatie bepaalt als het ware de investeringsportemonnee voor de komende jaren op basis van beschikbare kasstromen en de mate waarin u bereid bent een deel van uw opgebouwde vermogen op te eten. Deze portemonnee is mogelijk kleiner dan de volkshuisvestelijke wensen en leidt daardoor tot een prioriteringsdiscussie over de inzet van de middelen. En dat is precies waar het over moet gaan bij de begrotingsopstelling en de volgende ronde prestatie-afspraken.

Meer weten over de wijze waarop een budget voor onrendabele toppen u kan helpen?

Heeft u een vraag over hoe u dit in de praktijk kunt toepassen? Stel deze aan Daan Vrijmoet.

Wilt u zelf aan de slag om uw kennis over dit onderwerp te vergroten? Tijdens de opleiding financiële sturing worden de mogelijkheden van het ORT-budget besproken en wordt een duidelijke relatie gelegd met financiële sturing. Bekijk het programma en de eerstvolgende data.