Hoe gaat u de vrijkomende middelen van de verhuurderheffing inzetten

Afschaffing verhuurderheffing een feit

In 2013 voerde het Kabinet Rutte II een heffing in op de verhuur van sociale huurwoningen. In de loop der jaren is de heffing opgelopen tot een opbrengst voor het Rijk van bijna € 1,9 miljard in 2021. Lang heeft de corporatiesector geprotesteerd en gelobbyd om deze jaarlijkse verhuurderheffing van tafel te krijgen. Met het aantreden van het nieuwe kabinet is de afschaffing van de verhuurderheffing per 2023 een feit! En in 2022 kunnen corporaties dankzij de motie Hermans een verlaging op sectorniveau van € 500 miljoen tegemoet zien. Wat betekent deze afschaffing voor de investeringsruimte? En bent u vrij om deze vrijgekomen middelen naar eigen inzicht te besteden?

Prestatieafspraken over verlaging verhuurderheffing

In december heeft de minister van BZK met Aedes prestatieafspraken (zie kader) gemaakt over de invulling van de verlaging van de verhuurderheffing. Deze afspraken zijn gebaseerd op de middelen die vrijkomen als gevolg van de structurele verlaging van de verhuurderheffing met € 500 miljoen. Over de vrijval van de verhuurderheffing vanaf 2023 zijn nog geen prestatieafspraken gemaakt.

Overzicht prestatieafspraken verlaging verhuurderheffing (BZK-Aedes)

1. Verhogen bouwproductie. In de jaren 2026 en 2027 behaalt de corporatiesector een bouwproductie van 28.000 sociale huurwoningen per jaar. Tot en met 2025 werkt de sector conform de eerdere bestuurlijke afspraken toe naar een bouwproductie van 25.000 per jaar.
2. Versnellen realisatie van 50.000 geclusterde ouderenwoningen met gemeenschappelijke ruimte. Woningen dienen al in 2030 gerealiseerd te zijn in plaats van 2035.
3. Corporaties investeren de komende vijf jaar € 500 miljoen extra in transformatie.
4. Corporaties gaan in de periode 2022-2026 minimaal 20.000 flexwoningen plaatsen. De corporaties hebben zich al gecommitteerd aan het plaatsen van 10.000 flexwoningen in deze periode, waardoor met deze afspraak nog eens 10.000 extra flexwoningen geplaatst worden.
5. De sector heeft uiterlijk in 2028 alle E, F en G labels uit de sector laten verdwijnen (circa 250.000 woningen). Uitgezonderd zijn gemeente- en Rijksmonumenten en voor sloop aangemerkte woningen, onder voorbehoud van instemming van 70% van de huurders met de verduurzaming en instemming van een eventuele VvE.
6. Corporaties investeren t/m 2025 in totaal € 500 miljoen extra in zonnepanelen en hybride warmtepompen in woningen met een D-label of beter. In alle woningen met label D of beter waar de cv-ketel moet worden vervangen, zal de corporatie in principe kiezen voor een duurzamer alternatief.
7. In het kader van leefbaarheid zijn er na 2026 geen slechte of zeer slecht onderhouden woningen (conditiescore 5 of 6).
8. Bevordering van veilig wonen. Hiertoe investeert de sector jaarlijks € 100 miljoen extra in onderhoud en verbetering.
9. Voor woningen met label E, F en G die na 2028 nog niet zijn verduurzaamd wordt een (tijdelijke) huurkorting afgesproken.

Deel vrijval gaat op aan vennootschapsbelasting

Het is goed om te realiseren dat de verlaging van de verhuurderheffing ook gevolgen heeft voor de hoogte van de te betalen vennootschapsbelasting. De verlaging van de verhuurderheffing zorgt namelijk voor een hogere fiscale winst. En over deze hogere winst zijn de corporaties vervolgens 25,8% vennootschapsbelasting verschuldigd (afgezien van eventueel effect van de renteaftrekbeperking).

Indien de middelen die vrijkomen besteed worden aan bijvoorbeeld extra onderhoud of leefbaarheid dan zal dit de fiscale winst verlagen. Als we echter kijken naar de prestatieafspraken, dan zien we louter uitgaven die betrekking hebben op investeringen en die daarmee niet de fiscale winst verlagen. Dit betekent dat corporaties bij het inventariseren van de beschikbare kasstromen niet moeten rekenen met de bruto verlaging maar met de netto verlaging na vennootschapsbelasting. Overigens speelt vennootschapsbelasting in het vermogen (marktwaarde en beleidswaarde) geen rol. De ruimte die in de LTV en dekkingsratio ontstaat is hierdoor wel gebaseerd op de bruto vrijval van de verhuurderheffing.

Inzicht in strategische beleidskeuzes

De vraag is nog welke prestatieafspraken er met de sector gemaakt gaan worden over de invulling van de middelen die per 2023 vrijkomen als gevolg van de volledige afschaffing. Het lijkt logisch om van de sector te vragen de nieuwbouwproductie structureel op (ten minste) 28.000 woningen per jaar te houden. Terecht merkt Johan Conijn op (in zijn column over de prestatieafspraken) dat corporaties voor het realiseren van extra nieuwbouw woningen o.a. beperkt worden door een traag verlopend vergunningsproces, bezwaren van omwonenden en in veel gevallen het ontbreken van grondposities.

Desalniettemin is het van groot belang om nu inzicht te hebben in de financiële middelen die straks beschikbaar komen en te inventariseren welke investeringsmogelijkheden u heeft om hier invulling aan te geven. Ook in de bestaande woningvoorraad zijn de opgaven met betaalbaarheid, leefbaarheid, het verduurzamen en het wegwerken van alle E, F en G labels zeer groot. Inzicht in verschillende scenario’s kan helpen bij het maken van strategische beleidskeuzes.

De financiële toekomst van uw corporatie

Het Corporatie PrognoseModel heeft verschillende woningcorporaties ondersteunt bij het maken van passende keuzes. Met dat model krijgt u op strategisch niveau inzicht in de ruimte die door verlaging en vervolgens afschaffing van de verhuurderheffing ontstaat. Vervolgens kunt u de financiële consequenties van aangepaste investeringsprogramma’s bepalen zodat u goede onderbouwde keuzes kunt maken. Bekijk het voorbeeld of neem vrijblijvend contact op met Johan Conijn voor de mogelijkheden.