Woningcorporaties maximaal laten lenen is geen bestendig bedrijfsmodel

Het lijkt tegen de trend in, maar woningcorporaties wordt voorgehouden dat ze maximaal gebruik moeten maken van de leningsruimte die ze hebben. Dit gebeurt jaarlijks met de publicatie Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De IBW geeft inzicht in hetgeen woningcorporaties het volgende jaar, nu dus 2020, maximaal extra kunnen lenen ten opzichte van de plannen die ze al hebben gemaakt. Onlangs bleek die extra leningsruimte fors te zijn gestegen en het gevolg is een andere waardering van de woningvoorraad van de corporatiesector. Die andere waardering is nu de nieuwe beleidswaarde geworden.

Hoe is de leningsruimte verdeeld?

De extra leningsruimte voor nieuwe huurwoningen in het sociale segment bedraagt voor volgend jaar maar liefst €29 mrd. Dat zijn circa 150.000 betaalbare huurwoningen. Voor de afzonderlijke woningcorporaties loopt de ruimte overigens erg uiteen. Er zijn woningcorporaties zonder extra ruimte om te lenen, maar er zijn ook enkele woningcorporaties met een leningsruimte van elk meer dan €1 mrd.

De eerste keer dat de IBW werd gepubliceerd, in 2016, was de leningsruimte nog hoger. Voor nieuwbouw kwam die toen uit op €37 mrd. Dat was toen mede aanleiding voor de toenmalige minister voor Wonen en Rijksdienst, Stef Blok, om het verzet van de woningcorporaties tegen de verhuurderheffing terzijde te schuiven en hen gierigheid en Dagobert Duck-gedrag te verwijten. Ook nu zijn de uitkomsten van de IBW weer welkome munitie om woningcorporaties voor te houden dat er voldoende investeringscapaciteit is.

Deze aansporingen zijn tot dusverre niet succesvol gebleken. De afgelopen jaren is de nieuwbouw van woningcorporaties blijven steken op 15.000 huurwoningen per jaar. De helft van hetgeen voor 2014 werd gebouwd. Bovendien is de omvang van de totale leningportefeuille gedaald van €85 mrd in 2014 naar €80 mrd in 2018. De extra leningsruimte is dus niet benut. Integendeel, er is door woningcorporaties per saldo afgelost.

Korting

Om te stimuleren dat woningcorporaties weer meer gaan investeren, ontvangen ze, als onderdeel van de kabinetsplannen voor volgend jaar, voor elke nieuwe huurwoning een korting op de verhuurderheffing van €25.000. Hiervoor is tien jaar lang elk jaar €100 mln beschikbaar gesteld. Het is de vraag of dit veel zoden aan de dijk zal zetten.

Eerdere ervaringen hebben geleerd dat er wel veel belangstelling is om gebruik te maken van deze regeling. De verwachting is dat in korte tijd het beschikbare budget wordt gereserveerd. Tegelijkertijd is er geen waarborg dat hierbij sprake is van additionaliteit, dat het om extra huurwoningen gaat. Reeds bestaande plannen komen namelijk ook voor deze korting in aanmerking. Tempo is evenmin verzekerd, omdat een periode van vijf jaar in de regeling is opgenomen waarbinnen de woning mag worden opgeleverd. Tot slot blijkt dat er ook sprake is van uitval. Niet alle toegekende kortingen worden daadwerkelijk benut, omdat sommige plannen niet worden gerealiseerd.

Onrendabele top in de praktijk

Om te begrijpen waarom woningcorporaties terughoudend zijn om de extra leningsruimte te benutten, is het nodig om te bezien wat de huidige investeringscondities zijn. Als gevolg van de verhuurderheffing, de gestegen bouwkosten, de energetische eisen en het huurniveau, wordt bij iedere nieuwe huurwoning op dit moment een groot verlies geleden. Dit noemen we de zogenaamde onrendabele top.

Uit de IBW-publicatie blijkt dat deze onrendabele top momenteel uitkomt op 62%. Dat betekent dat van elke €100 die een woningcorporatie extra leent, er slechts €38 aan woningwaarde wordt toegevoegd. Als die verhouding wordt toegepast op de totale extra leningsruimte van €29 mrd, dan zou benutting van deze ruimte voor nieuwbouw een onrendabele top opleveren van €18 mrd. Dat is tamelijk extreem. Als de extra leningen zouden worden ingezet voor woningverbetering is de uitkomst nog slechter. Dan is voor elke extra lening van €100 de onrendabele top €78. De aangekondigde korting op de verhuurderheffing vormt daarvoor onvoldoende tegenwicht. Menig woningcorporatie bedenkt zich wel tweemaal voordat onder deze omstandigheden extra geïnvesteerd wordt.

Nu hoeft een onrendabele top op zich niet problematisch te zijn en past het ook bij de maatschappelijke rol van een woningcorporatie. Woningcorporaties kunnen zich de verliezen op investeringen veroorloven omdat ze die kunnen afdekken met de netto-opbrengst van de bestaande woningen. Bestaande woningen subsidiëren in feite de nieuwbouw en de woningverbeteringen. Daar zijn echter wel grenzen aan.

Inzicht in omvang structurele leningsruimte voor de langere termijn

De netto-opbrengst heeft bij veel woningcorporaties al een bestemming via de onrendabele toppen van reeds bestaande plannen, en is niet meer beschikbaar voor extra plannen. Zouden woningcorporaties dat wel doen, dan komt bij menig corporatie het duurzaam bedrijfsmodel in gevaar als met zo veel verlies op grote schaal extra wordt geïnvesteerd.  De verliezen tasten dan de toekomstige investeringscapaciteit aan.

Dat het Rijk, gemeenten en huurdersorganisaties behoefte hebben aan inzicht in de investeringsmogelijkheden van woningcorporaties is begrijpelijk. Dat is de reden dat de IBW is ontwikkeld. Maar het eenmalige feestje dat de IBW nu voorspiegelt, is een verkeerd signaal.

Het zou beter zijn om inzicht te ontwikkelen in de omvang van de structurele leningsruimte van woningcorporaties voor de langere termijn.

Meer weten over de IBW?

Wilt u uw kennis over het IBW vergroten? Inzicht in hoe u cijfers kunt interpreteren en welke gegevens invloed hebben op de IBW? Hoe de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB is bepaald in de bestedingsrichtingen? Hoe landelijke gemiddelden vergelijkbaar zijn met uw situatie?

Tijdens de kennissessie: Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) gaat Johan Conijn in op het nieuwe IBW. Johan is de afgelopen drie jaar verantwoordelijk geweest voor de IBW-publicaties en deelt zijn kennis over de betekenis en de beperkingen van IBW graag met u.

Bron: Column van Johan Conijn uit het Financieel Dagblad.