Beleidswaarde 2019, wat zijn de wijzigingen?

De afgelopen periode is er veel aandacht geweest voor het geactualiseerde handboek marktwaardering dat op 31 oktober 2019 verscheen. Met het oog op de jaarrekening is hierbij de focus veelal primair gericht op de wijzigingen rondom de marktwaardering.

De belangrijkste wijzigingen zijn vooral te vinden op het instandhoudingsonderhoud. Hierbij is in het nieuwe handboek differentiatie aangebracht tussen doorexploiteren en uitponden, waardoor de verouderingsopslag van 100% voor de berekening van de eindwaarde in het scenario doorexploiteren is komen te vervallen. Tevens is hierin het mutatieonderhoud inbegrepen waardoor deze post vervalt.

Verder is de interne waardering geïntroduceerd. Bij waardering volgens de full-versie is voor ten minste een derde deel externe taxatie verplicht. Woningcorporaties kunnen ervoor kiezen twee derde deel van de portefeuille zelf (intern) te waarderen. Indien aan de voorwaarden wordt voldaan, hoeft een taxateur hier niet over te oordelen.

Belangrijkste wijzigingen beleidswaarde

Sinds afgelopen jaar vallen ook de spelregels voor de beleidswaarde binnen het handboek marktwaardering. Wat is hier gewijzigd?

Onderhoud en beheer:

• In het handboek zijn de definities onderhoud en beheer Het onderscheid tussen onderhoud en investeringen is gelijk getrokken met eerder gepubliceerde definities.
• Het mutatieonderhoud conform eigen beleid maakt onderdeel uit van de onderhoudsnorm.
• Ook voor de beleidswaarde komt de verouderingsopslag van 100% op het instandhoudingsonderhoud in de eindwaarde te vervallen. Hier wordt vanaf dit jaar gerekend met het langjarige beleidsonderhoud waarmee ook het hanteren van het minimum van markt- of beleidsonderhoud niet meer van toepassing is.
• Omdat de beleidsnorm voor onderhoud inclusief technisch beheer is, dient voor de beheerkosten conform beleid alleen rekening te worden gehouden met de kosten van administratief beheer. Om een zuivere vergelijking te maken, is in de kasstromen van de marktwaardering met ingang van dit jaar onderscheid aangebracht tussen technische (55%) en administratieve (45%) kosten.

Geen overdrachtskosten:

• Voor de eindwaarde in de beleidswaarde zijn de overdrachtskosten komen te vervallen. In de marktwaardering wordt uitgegaan van de verkoopopbrengst eind jaar 15. De (fictieve) koper zal daarbij rekening houden met overdrachtskosten. Vanuit de gedachte dat in de beleidswaarde niet tot verkoop over wordt gegaan, worden in de eindwaarde van de beleidswaarde geen overdrachtskosten in rekening gebracht. Het effect hiervan komt tot uitdrukking in de afslag beschikbaarheid.

Vrije ontwikkeling van contracthuur:

• Afgelopen jaar schreven wij over de aandachtspunten bij het rekenen met de beleidswaarde kasstroom. Hierin werd duidelijk dat in de beleidswaarde 2018 de ontwikkeling van de niet opgetrokken huur (de woningen die in de exploitatiehorizon niet muteren) in de beleidswaarde berekening gelijk blijft aan de marktwaardeberekening. Dit betekent dat voor álle gereguleerde zelfstandige woningen jaarlijks de boveninflatoire huurverhoging wordt meegenomen en huurmatigingen daarmee niet in de beleidswaarde landen. Het geactualiseerde handboek biedt de mogelijkheid om zowel in de basis- als de full versie de boveninflatoire opslag vrij op te voeren en daarmee de huurstijging van de contracthuren te matigen. De boveninflatoire opslagen voor de beleidswaarde mogen niet groter zijn dan de opslagen voor de markt. Het is wel toegestaan negatieve boveninflatoire opslagen huurverhoging op te voeren. Dit impliceert dat het huurbeleid van de corporatie een huurverhoging toepast die lager is dan de prijsinflatie.

Meer weten over vastgoedrekenen of de beleidswaarde?

Heeft u vragen over de wijzigingen of de spelregels van de beleidswaarde? Stel u vraag aan Niels Kornegoor. Heeft u behoefte aan ondersteuning rondom vastgoedrekenen of uw investeringsvraagstukken? Onze adviseurs zijn experts op het terrein van sturen met markt- en beleidswaarde en maken afwegingen voor u inzichtelijk. Zij ondersteunen corporaties bij het investeringsproces, het formuleren van de kaders en de processtappen.

Wilt u zelf aan de slag met het rekenen aan kasstromen? Tijdens de training: Vastgoedrekenen met marktwaarde en beleidswaarde worden alle ins en outs van het rekenen aan markt- en beleidswaarde duidelijk uitgelicht.