Zorggroep Almere: opstellen besluitvorming en arrangeren financiering

Zorggroep Almere is een zorgaanbieder actief in Almere en richt zich op eerstelijnsgezondheidszorg, wijkverpleging, geriatrische revalidatiezorg en ouderenzorg (VVT). De gemeente Almere kenmerkt zich door een relatief hoge bevolkingsgroei. Dit leidt in de toekomst tot een sterke toename van de vraag naar zorgwoningen en intensieve ouderenzorg. Om hierop te anticiperen heeft Zorggroep Almere in haar strategisch beleid een groeiambitie ten aanzien van ouderenhuisvesting geformuleerd. Zij wil dit mede realiseren door te investeren in de nieuwbouw van een extra woon- en zorgcentrum. Hoe is dit proces verlopen? Welke stappen zijn er genomen en welke informatie was nodig om deze financiering te realiseren? We nemen u mee in het proces.

Doelmatigheid en kosteneffectiviteit nieuwbouw

In 2022 zal de wereldtuinbouwtentoonstelling Floriade plaatsvinden aan het Weerwater in Almere. Op het terrein van de Floriade verrijst de komende jaren een groen-stedelijke woonwijk, waar ook een rol voor Zorggroep Almere is weggelegd. In het najaar van 2019 is Zorggroep Almere benaderd door een bouwconsortium om 130 woonzorgeenheden voor dementerende ouderen met een intensieve 24-uurs zorgvraag af te nemen op het terrein van de Floriade. Om tot een gedegen besluitvorming te komen over de doelmatigheid en kosteneffectiviteit van de nieuwbouw hebben onze adviseurs een second opinion uitgevoerd  op de businesscase. In een later stadium is Finance Ideas ook betrokken geweest bij het arrangeren van de financiering voor de nieuwbouw op het Floriade-terrein.

Onderdeel 1: Het beoordelen van de businesscase in vijf stappen

Voor de eerste stap is, in samenwerking met Zorggroep Almere, het financieel afwegingskader vastgesteld. Hier worden de resultaten van de financiële analyse tegen afgezet. De afwegingscriteria zijn mede gewogen op basis van de identiteit van de organisatie, de strategische koers, de huidige leningportefeuille en de karakteristieken van de toekomstige investeringsopgave. Op projectniveau is een rendementseis vastgesteld en op concernniveau zijn normen voor enkele financiële ratio’s (zoals solvabiliteit en DSCR) vastgesteld.

Tijdens stap twee is het nieuwbouwproject op projectniveau geanalyseerd. Om een goede afweging te kunnen maken is het van belang dat het rendement van het project wordt berekend. Hiervoor is op basis van een integrale systematiek (zorg- en vastgoedexploitatie) de IRR van het nieuwbouwproject vastgesteld. De IRR van het project geeft het rendement van de beoogde investering weer. Om de weerbaarheid van het projectrendement vast te stellen zijn verschillende gevoeligheidsscenario’s uitgewerkt.

In de derde stap is de beoogde financieringsstrategie van Zorggroep Almere beoordeeld. Hier is onder andere ingegaan in de (financiële) verschillen tussen de mogelijkheid om het pand te huren en in eigendom te realiseren.

In de vierde stap is de financierbaarheid van het project op concernniveau op de korte en lange termijn inzichtelijk gemaakt en geanalyseerd. Hiervoor is de opgestelde meerjarenraming van Zorggroep Almere gebruikt en getoetst op het financieel afwegingskader uit de eerste stap.

De conclusies uit de stappen twee tot en met vier vormen de basis voor het uiteindelijke advies in stap 5 inzake de financiële haalbaarheid en de meest optimale financieringsstructuur voor Zorggroep Almere.

Een gedegen besluitvormingsdocument

Door deze analyse beschikt Zorggroep Almere over een gedegen besluitvormingsdocument, waarop de Raad van Bestuur en de Raad van Toezicht de uiteindelijke besluitvorming en goedkeuring konden baseren. Dit  heeft geleid tot een positieve aanbeveling voor het nieuwbouwproject op het Floriadeterrein.

Onderdeel 2: het arrangeren van de financiering

De Raad van Bestuur en de Raad van Toezicht hebben o.a. op basis van de hierboven beschreven besluitvormingsdocument en de positieve aanbeveling, de goedkeuring verleend voor het project Floriade. Onderdeel van de positieve aanbeveling was om als Zorggroep Almere zijnde de locatie in eigendom te hebben. Finance Ideas is vervolgens gevraagd om te helpen bij het arrangeren van de financiering.

Het opstellen van een informatiememorandum voor de banken

De eerste stap in het proces rondom de financieringsaanvraag is het inzichtelijk maken van de benodigde omvang van de geborgde en/of ongeborgde financiering. Uit de beoordeling van de businesscase kwam de hoogte van de financieringsbehoefte al naar voren. Vanwege het korte tijdspad was het verkrijgen van borging door het WFZ op dat moment niet mogelijk. Zorggroep Almere heeft daarom gekozen voor een volledig ongeborgde financiering en samen is het stappenplan voor het arrangeren van ongeborgde financiering doorlopen.

Ten behoeve van de informatiebehoefte vanuit de banken is samen met Zorggroep Almere een informatiememorandum opgesteld. In dit informatiememorandum is aan de hand van een aantal richtlijnen de gewenste financiële en strategische informatie gedeeld met de banken. Dit document bevat de gewenste karakteristieken van de gevraagde financiering, de businesscase, karakteristieken en strategie van Zorggroep Almere en een aantal gevoeligheidsscenario’s op concernniveau.

Op zoek naar de beste financieringsvoorwaarden

Beide huisbanken van Zorggroep Almere hebben binnen zeer korte termijn een offerte uitgebracht voor de financiering. Met deze banken zijn diverse gesprekken gevoerd om de meest wenselijke financieringsvoorwaarden voor Zorggroep Almere te realiseren. Onze adviseurs hebben de offertes op een inzichtelijke manier en op verschillende onderdelen (o.a. zekerheid, convenanten, flexibiliteit en tariefstelling) met elkaar vergeleken. Op basis van de uitkomsten en met de doorslaggevende factoren voor Zorggroep Almere, heeft Finance Ideas een eindoordeel gegeven voor de beste offerte en een advies voor de Raad van Bestuur en Raad van Toezicht opgesteld.

Kredietovereenkomst met gunstige voorwaarden

In het voorjaar van 2020 is de kredietovereenkomst ondertekend. De leningen zijn tegen zeer gunstige voorwaarden aangetrokken. Hiermee is Zorggroep Almere verzekerd van marktconforme tarieven en voldoende flexibiliteit in opname- en consolidatiemogelijkheden. Inmiddels is de grond ook overgedragen en is de eerste schop al in de grond gezet!

Meer weten over de mogelijkheden voor uw zorginstelling?

Onze adviseurs ondersteunen veel zorginstellingen bij investeringsvraagstukken en het toetsen van de financierbaarheid. Ze weten wat er speelt in de zorgsector en spreken de taal van de bank en beleggers. Deze kennis nemen zij mee aan tafel bij het arrangeren van financiering, de meest optimale financieringsstructuur en het snel en efficiënt samenstellen van een complete aanvraag conform de richtlijnen van het WFZ.

Heeft u vragen? Stel ze via onderstaand formulier of neem direct contact op met Pim Diepstraten.