Rendementseis verleden en heden

Een collega attendeerde mij op een artikel van drie jaar geleden. In dat artikel beschrijf ik hoe de weighted average cost of capital (WACC) methode gebruikt kan worden voor het vaststellen van een rendementseis voor woningcorporaties. Er is ondertussen veel gewijzigd in de situatie van woningcorporaties en ook in ons advies. Wil dat zeggen dat het artikel van de website moet worden verwijderd?

WACC als rendementseis?

Een investeringsproject draagt bij aan de financiële continuïteit van een woningcorporatie als het rendement hoger ligt dan de WACC. De afgelopen jaren werd het voor woningcorporaties steeds moeilijker, zo niet onmogelijk om aan deze eis te voldoen:

• Bouwkosten zijn explosief gestegen;
• Kwaliteitseisen zijn toegenomen wat leidt tot een verdere stijging van de bouwkosten;
• Er is steeds meer vraag naar binnenstedelijke herontwikkeling, wat relatief duur is;
• Tenslotte leiden (duurzaamheids-)ingrepen in bestaand bezit nauwelijks tot exploitatieverbeteringen, terwijl de kosten zeer aanzienlijk zijn. De levensduurverlening waarmee vroeger (fictief?) rendement werd gegenereerd, is niet meer.

Alternatieve benadering: discussiepaper

Als woningcorporaties met hun investeringen zelden aan de rendementseis kunnen voldoen, betekent dit dat zij dan moeten stoppen met investeren? Dat zou heel slecht nieuws zijn voor de volkshuisvesting. Om dit dilemma op te lossen hebben wij de vraag anders geformuleerd: wat zijn de voorwaarden waaronder een woningcorporatie kan blijven investeren, terwijl individuele investeringsprojecten financieel veelal onaantrekkelijk zijn?

Na gesprekken met klanten en interne discussie (heel veel interne discussie), hebben wij begin dit jaar een benadering gepubliceerd in een discussiepaper. In deze benadering wordt de financiële gezondheid gecontroleerd op corporatieniveau. Op investeringsniveau zijn de financiële toetsen primair gericht op doelmatigheid.

Dit discussiepaper is aangeslagen in de sector. Het bevat handvatten om de balans te vinden tussen financiële gezondheid en volkshuisvestelijke investeringsinzet. De afgelopen maanden hebben we met veel corporaties hun investeringsbeleid aangepast op basis van de inzichten in het discussiepaper. Woningcorporaties die in aanraking willen komen met het discussiepaper ter voorbereiding van het aanpassen van het investeringsbeleid, kunnen het paper downloaden of de opleiding Investeringsafwegingen bij woningcorporaties volgen.

Uitgummen of niet

Finance Ideas adviseert woningcorporaties niet meer om een rendementseis te bepalen op basis van de WACC. Want wat heeft een woningcorporatie aan een rendementseis die financieel verstandig is, maar investeringen onmogelijk maakt? In gesprek met klanten hebben wij een nieuw kader ontwikkeld. Ook dit kader wordt op termijn achterhaald als gevolg van nieuwe ontwikkelingen en marktomstandigheden. Kortom, artikelen die verschijnen hebben een houdbaarheidsdatum. Moeten we alleen recente artikelen tonen of met elkaar begrijpen dat de kennis zich blijft ontwikkelen? Zegt u het maar.

Zelf uw kennis over investeringen vergroten?

Tijdens de opleidingen Investeringsafwegingen bij corporaties bespreken we de uitdagingen en vragen uit de sector. Met de grote nieuwbouwopgave, noodzakelijke investeringen in renovatie, herontwikkeling en verduurzaming van het bestaand bezit staan corporaties voor een periode waarin veel kleine en grote investeringen gaan plaatsvinden. Heldere eenduidige spelregels voor het berekenen van financiële kengetallen zorgen voor overzicht. Bekijk het programma en de data.