Voortvarend aan de slag met ons stappenplan voor het aantrekken van financiering

Gaat uw zorginstelling de komende jaren investeren in (vervangende) nieuwbouw? Grote kans dat hieruit een externe financieringsbehoefte volgt. Of het nu om één specifiek project gaat of een meerjarenprogramma vol projecten, een goede voorbereiding is het halve werk! Met ons stappenplan voor het aantrekken van financiering kunt u voortvarend aan de slag en toewerken naar de meest gunstige financieringscondities voor uw zorginstelling. De komende nieuwsbrieven gaan wij uitgebreider in op de verschillende stappen. De reeks begint met een totaaloverzicht en korte toelichting bij iedere stap.  

Stappenplan voor het arrangeren van financiering

1. Businesscase en meerjarenraming

Een financieel haalbare en onderbouwde businesscase en meerjarenraming bepalen natuurlijk grotendeels het succes van een financieringstraject. Zonder overtuigend verhaal staat uw zorginstelling al met 2-0 achter in de onderhandelingen, als uw financieringsaanvraag überhaupt het beoordelingsproces doorkomt. Het gaat hierbij niet alleen om de financiële resultaten, maar juist ook om de onderbouwing van de uitgangspunten. Een heldere vastgoedstrategie (idealiter reeds uitgewerkt in een strategisch huisvestingsplan) speelt hierin een belangrijke rol. In de businesscase(s) en meerjarenraming wordt de vastgoedstrategie financieel vertaald. Dit vraagt om concrete projecten op de kortere termijn en flexibiliteit op de langere termijn. In de volgende nieuwsbrief gaan wij verder in op het belang van een strategisch huisvestingsplan, het opstellen van businesscases en de vertaling hiervan in de meerjarenraming op concernniveau.

Tip: Stel eerst een strategisch huisvestingsplan op

2. Financieringsstrategie

Op basis van de meerjarenraming wordt de financieringsbehoefte bepaald. Vervolgens wordt een financieringsstrategie geformuleerd om invulling te geven aan deze behoefte. Het vertrekpunt hierbij is de strategische koers van de organisatie en de type investeringen. Bij het aantrekken van externe financiering heeft u steeds meer opties, maar dient u ook rekening te houden met de bestaande leningportefeuille en de investeringsopgave. Heeft u nog WFZ-borgingsruimte (een substantieel deel ongeborgde financiering op totaalniveau is immers vereist)? Bent u bereid eventueel afscheid te nemen van uw huisbankier waar u al jarenlang een goede relatie mee heeft? Heeft uw investeringsopgave voldoende omvang om in aanmerking te komen voor EIB-financiering? Of bent u misschien bereid een rating aan te vragen en obligaties uit te geven op de kapitaalmarkt? De financieringsstrategie geeft antwoord op deze vragen en geeft inzicht in uw voorkeursscenario, maar laat ook ruimte voor een fall-back scenario. In een volgende editie van de nieuwsbrief vertellen wij u alles over het formuleren van de meest optimale financieringsstrategie.

Tip: Snel inzicht in uw financieringsmogelijkheden of investeringscapaciteit? Vraag onze financieringsscan aan!

3. Informatiememorandum

Het informatiememorandum is een belangrijk communicatiemiddel in de financieringsaanvraag. De businesscase en meerjarenraming vormen natuurlijk een belangrijk onderdeel, maar het informatiememorandum bevat zoveel meer. Een helder en gestructureerd informatiememorandum bevordert het beoordelingsproces van financiers, geeft vertrouwen en ondersteunt de onderhandelingspositie van de zorginstelling. In het informatiememorandum presenteert de zorginstelling onder andere haar strategische koers (doelgroepen) in relatie tot de marktontwikkelingen en het onderscheidend vermogen ten opzichte van de concurrenten. Dit alles moet natuurlijk matchen met de vastgoedstrategie en het uitgewerkte investeringsprogramma. Probeer hierbij to the point te blijven. Ervaring leert dat strategische documenten veelal weinig concreet zijn.

Tip: Bekijk hier welke onderdelen uw informatiememorandum dient te bevatten

4. Interne besluitvorming

Voordat u daadwerkelijk met uw financieringsaanvraag de markt opgaat, is het belangrijk om intern het besluitvormingsproces te doorlopen. Uiteraard dient een besluit te worden genomen over het voorgenomen investeringsproject (of projecten) en de financiële haalbaarheid hiervan, maar ook over de gekozen financieringsstrategie. De Raad van Toezicht geeft met de goedkeuring het startsein om de financieringsaanvraag in te dienen. Vergeet niet om tijdig de OR en de CCR in het besluitvormingsproces te betrekken. Ook moeten alle partijen specifiek goedkeuring verlenen voor het aantrekken van de definitieve financiering en het vestigen (en delen) van eventuele zekerheden. Verder in het proces heeft u ook goedkeuring nodig van uw bestaande financiers en het WFZ. Deze goedkeuring doorloopt het reguliere beoordelingsproces van de kredietcommissie en vergt dan ook de nodige tijd en aandacht.

Tip: Het informatiememorandum kan tevens dienen als basis voor de interne besluitvorming

5. Financieringsverzoek

Met het indienen van het financieringsverzoek is het financieringstraject officieel gestart. Aangezien het informatiememorandum (IM) een behoorlijk boekwerk kan zijn, is het raadzaam om een korte begeleidende tekst mee te sturen in plaats van direct te verwijzen naar het IM. Reserveer ook direct tijdsblokken in de agenda’s waarin de eerste gesprekken kunnen plaatsvinden. Deze gesprekken richten zich op kennismaking (indien u nog geen bestaande relatie hebt), toelichting op de organisatie, de businesscase, de financieringsaanvraag en eventuele vragen die zijn ontstaan na de eerste globale beoordeling. Het is belangrijk om in dit gesprek een duidelijke planning en het proces met elkaar af te spreken. Wanneer heeft u definitieve zekerheid over financiering en past dat in de bouwplanning? U wilt immers zekerheid voordat u bepaalde (bouw)verplichtingen aangaat. Hou minimaal rekening met 8 tot 10 weken tussen indienen financieringsaanvraag en ondertekenen kredietovereenkomst als u een verzoek bij uw huisbankier neerlegt. Betreft het een nieuwe financier tel daar dan minimaal 4 weken bij op. Een EIB-traject of obligatietraject (inclusief aanvraag rating) beslaat al gauw meer dan vier maanden.

Tip: Plan zo snel mogelijk de eerste gesprekken met financiers in

6. Onderhandelingen

Het is belangrijk om goed voorbereid de onderhandelingen in te gaan. Kunt u een absolute EBITDA-eis of Net Debt/EBITDA verwachten? Hoeveel ruimte heeft u dan in de financiële prognose en is dat acceptabel? Op welke onderdelen wilt u scherp inzetten en op welke kunt u meer meebewegen? Ga hiervoor ook intern de discussie aan. Het is belangrijk om (in de vorige stap) af te stemmen waarop de eerste beoordeling van de financiering plaatsvindt. Idealiter werken de financiers direct toe naar een gecommitteerde kredietovereenkomst. Dit geeft een volledig inzicht in de voorwaarden, die tevens al door de kredietcommissie zijn goedgekeurd. Vaak ontvangt u echter eerst een ongecommitteerde termsheet, ofwel een overzicht van de belangrijkste voorwaarden zonder “formele” status. Op basis hiervan kunt u met de financiers de definitieve financieringsstructuur afstemmen, maar voor een juiste beoordeling is toch echt een gecommitteerde kredietovereenkomst benodigd. In een van de volgende nieuwsbrieven geven wij meer inzicht in de consequenties en aandachtspunten van de meest voorkomende voorwaarden.

Tip: Een goede beoordeling kan alleen op basis van een gecommitteerde kredietovereenkomst plaatsvinden

7. Selectie en kredietovereenkomst

De onderhandelingen uit de vorige stap leiden uiteindelijk tot een definitieve kredietovereenkomst die beoordeeld moet worden. Op basis van deze beoordeling selecteert u de kredietovereenkomst met de meest gunstige voorwaarden. In de beoordeling is het van belang om niet alleen naar de kosten te kijken. Het gaat om het totaalplaatje van kosten (inclusief zekerhedenagent), zekerheid, flexibiliteit, financiële convenanten en overige voorwaarden. Nadat de keuze is gemaakt, wordt vrij snel daarna de kredietovereenkomst getekend. Daarmee heeft u de financiering in the pocket, of toch niet?

Tip: Beoordeel een financieringsaanbod niet alleen op de kosten

8. Compliance

Voordat u daadwerkelijk de financiering kan opnemen, moet u eerst voldoen aan een aantal verstrekkingsvoorwaarden. Een van de meest belangrijke en tijdrovende verstrekkingsvoorwaarden is het vestigen van de zekerheden. Indien de nieuwe financiering binnen de bestaande zekerheden past, is herijking van de zekerheden niet van toepassing. Helaas is herijking meestal wel benodigd. U kunt de financiering bij een nieuwe partij aantrekken die moet meedelen in de zekerheden of het reeds verstrekte hypotheekbedrag is bijvoorbeeld niet toereikend meer na de nieuwe financiering. Overige vaak voorkomende verstrekkingsvoorwaarden zijn het hebben van de omgevingsvergunning, de definitieve aannemingsovereenkomst en een afschrift van de formele interne besluitvorming. Ook tijdens de looptijd van de financiering moet u uiteraard voldoen aan allerlei voorwaarden. Vaak heeft u ook nog te maken met meerder financiers die ieder net iets andere voorwaarden of definities van financiële ratio’s hanteren. Een gestructureerd overzicht met alle voorwaarden (zowel doorlopend als incidenteel), definities en een planning is dan ook zeer waardevol.

Tip: Hou rekening met de nieuwe taxatieplicht

Het stappenplan is gericht op het verkrijgen van ongeborgde bancaire financiering, maar eenzelfde proces wordt ook doorlopen bij het verkrijgen van WFZ-borging. Bij het verkrijgen van geborgde financiering zijn stap 6 en 7 echter minder omvangrijk, omdat hiervoor standaarddocumentatie wordt gebruikt en in principe op het laagste tarief wordt geselecteerd.

Heeft u vragen over dit stappenplan?

Heeft u vragen over deze stappen? Neem contact op met Pim Diepstraten. Behoefte aan een sparringpartner? Onze adviseurs denken graag met u mee bij het arrangeren van financiering, de meest voordelige financieringsstructuur en snel en efficiënt samenstellen van een complete aanvraag conform de richtlijnen van het WFZ.